Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en sık yapılan hata, sebebi belirlemeden harekete geçmektir. Tahliye talebinin dayanağı; ihtiyaç, tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi ya da sözleşmeye aykırılık olabilir ve her sebep farklı bir usul ile ilerler. TBK kira ilişkisinin esasını, TMK mülkiyet ve zilyetlik çerçevesini, 634 sayılı Kanun ise kat mülkiyetine bağlı kullanım kurallarını belirler.
Sebep Belirlenmeden Yol Seçilemez
- Gereksinim nedeniyle tahliye: ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ortaya konmalıdır.
- Yazılı tahliye taahhüdü: taahhüdün düzenlenme anı ve içeriği tartışmanın merkezinde yer alır.
- Kira bedelinin ödenmemesi: usulüne uygun ihtar ve ödeme yapılmaması birlikte aranır.
- Sözleşmeye aykırı kullanım: aykırılığın somut ve süregelen olması beklenir.
- Yeniden inşa ve esaslı onarım: projenin varlığı belgeyle desteklenmelidir.
Arabuluculuk Aşaması Atlanamaz
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu adım atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Arabuluculuk toplantısında yalnızca tahliye değil, birikmiş kira, aidat ve hasar gibi kalemlerin de gündeme getirilmesi süreci kısaltır. Son tutanağa uyuşulamayan konuların ayrı ayrı yazılması ise sonraki aşama için önemlidir.
İki Ayrı Hat: Mahkeme ve İcra
Tahliye talebi, sebebine göre sulh hukuk mahkemesi hattında ilerleyebileceği gibi, kira alacağına dayalı takip üzerinden icra hattında da yürütülebilir. Bu iki yol birbirinin alternatifi olup, aynı sebep için ikisinin birlikte ve dağınık biçimde kullanılması dosyalar arasında çelişki doğurur. Hangi hattın seçileceği, elde bulunan belgelere ve alacak tutarına göre baştan kararlaştırılmalıdır.
Delil Dosyasının Kurulması
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ekleri bir araya getirilir.
- Ödeme kayıtları, banka açıklamaları ile birlikte dönemlere ayrılır.
- İhtarnameler tebliğ tarihleriyle listelenir.
- Taşınmazın mevcut durumu tarihli görüntülerle kayda geçirilir.
- Kat malikleri kararı veya yönetim yazışması varsa dosyaya eklenir.
Tahliye Sonrası Hesaplaşma
Depozito iadesi, hasar bedeli ve kullanım tazminatı çoğu zaman tahliyeden sonra ayrı bir uyuşmazlık doğurur. Tahliye anında karşılıklı imzalanan bir teslim tutanağı, bu tartışmaların büyük bölümünü baştan önler.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır; kira ilişkileri sözleşme hükümlerine göre farklılaşır. Adım atmadan önce sözleşmenizle birlikte hukuki değerlendirme yaptırmanız önerilir.