Apartman ve site yönetimlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman haklılıklarından emindir; sorun, talebin hangi usul basamağından geçirileceğinin bilinmemesidir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, arabuluculuk adımını ve mahkeme seçimini konu alıyor.
Dava Şartı Arabuluculuk Basamağı
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü ile kiralanan taşınmazlara ilişkin bazı uyuşmazlıklar bakımından, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması aranmaktadır. Bu adım tamamlanmadan açılan davada dosya esasa girilmeden reddedilir. Buna karşılık ilamsız icra yoluyla takip edilebilen alacaklar bu kapsam dışında kaldığından, ortak gider alacağının hangi yolla isteneceği baştan kararlaştırılmalıdır.
Görev ve Yetki
Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda kural olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Asliye hukuk mahkemesine açılan davalar görevsizlikle sonuçlanır. Ancak uyuşmazlık mülkiyet hakkının kendisine, tapu kaydının düzeltilmesine veya haksız fiil kaynaklı tazminata dayanıyorsa değerlendirme değişebilir; bu nedenle talebin hukuki dayanağı en baştan netleştirilmelidir.
Sık Karşılaşılan Uyuşmazlık Başlıkları
- Kat malikleri kurulu kararının iptali; bu talep süreye bağlıdır ve toplantıya katılım durumu sonucu etkiler.
- Ortak gider ve avans alacağının tahsili ile gecikme tazminatı.
- Ortak alanın projeye aykırı kullanımı ve eski hâle getirme talebi.
- Bağımsız bölümün tahsis amacı dışında kullanılması.
- Yönetici seçimi, hesap verme yükümlülüğü ve işletme projesine itiraz.
- Su sızıntısı, gürültü ve benzeri komşuluk hukuku uyuşmazlıkları.
Belge ve Delil Hazırlığı
Yönetim planı bu dosyaların anayasası niteliğindedir ve ilk temin edilmesi gereken belgedir. Buna ek olarak; kat malikleri kurulu toplantı tutanakları ve çağrı belgeleri, işletme projesi, gider makbuzları, banka hesap dökümleri, tapu kaydı ve onaylı mimari proje toplanmalıdır. Fiziki bir zarar iddiası varsa tespit istenmesi, bilirkişi incelemesi öncesinde durumun sabitlenmesi bakımından önemlidir.
Arabuluculuk Görüşmesini Verimli Kullanmak
Görüşmeye yalnızca şart yerine gelsin diye katılmak, çoğunlukla ikinci bir zaman kaybı doğurur. Toplantıya gitmeden önce alacak kalemleri dönem dönem hesaplanmalı, talep edilen eski hâle getirme işleminin kapsamı ve maliyeti öngörülmeli, yönetimi temsil yetkisinin kimde olduğu netleştirilmelidir. Anlaşma sağlanırsa düzenlenecek belgenin icra edilebilirlik yönü göz önünde bulundurulmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planı hükümleri ve uyuşmazlığın niteliği, izlenecek usulü ve görevli mahkemeyi değiştirebileceğinden, başvuru öncesinde belgelerin hukuki açıdan incelenmesi tavsiye edilir.