Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava açmadan önce yanıtlanması gereken iki soru vardır: bu uyuşmazlık için arabulucuya başvurmak zorunlu mu ve dilekçe hangi mahkemeye verilecek. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde hazırlanan bu rehber, her iki sorunun pratikte nasıl çözüleceğini ele alıyor.
Talebi Doğru Nitelendirin
Tapu kaydına yönelen taleplerin hepsi aynı hukuki nitelikte değildir. Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil, satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil, ölünceye kadar bakma sözleşmesinden doğan uyuşmazlık ve zilyetliğe dayalı talepler farklı dayanaklara sahiptir. Nitelendirme yalnızca akademik bir mesele değildir; ispat yükünü, delil listesini ve süre hesabını doğrudan belirler. Bu nedenle dilekçe yazımından önce olayın kronolojisi çıkarılmalı, tapu kayıtları ve tüm takyidatlar tarih sırasına dizilmelidir.
Arabuluculuk: Kapsam İçi ve Kapsam Dışı
Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıkların bir bölümünde arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi talepleri ile kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklar bu kapsamda değerlendirilir. Buna karşılık ayni hakka ilişkin tescil ve iptal talepleri bakımından kapsam, uyuşmazlığın nitelendirilmesine göre değişebilir. Dosyada birden fazla talep bir arada ileri sürülüyorsa, kapsam içindeki talep için arabuluculuk aşamasının tamamlanmış olması gerekir; aksi hâlde o talep bakımından usulden ret riski doğar.
Yetki Kuralı Tartışmaya Kapalıdır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez; sözleşmeye konulan yetki şartı da sonuç doğurmaz. Uygulamada davacının kendi yerleşim yerindeki mahkemeye başvurması sık rastlanan bir hatadır ve dosyanın yetkisizlikle geri dönmesine yol açar. Görev bakımından ise terekeye ve mirasa ilişkin bazı talepler sulh hukuk mahkemesinde görülürken, tapu iptali ve tescil talepleri asliye hukuk mahkemesine aittir.
Delil Listesini Kaynağına Göre Hazırlayın
- Tapu müdürlüğünden akit tablosu, resmî senet ve kayıt geçmişi istenir.
- Belediye ve kadastro kayıtları ile imar durumu temin edilir.
- Bedelin ödendiğine ilişkin banka ve nakit hareketleri toplanır.
- Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri için emsal araştırması yapılır.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi talebi dilekçede açıkça belirtilir.
Kapanış Notu
Bu metin yol gösterici bilgi sunar. Taşınmaz dosyalarında kayıtların temini zaman aldığından ve nitelendirme hatası tüm süreci etkilediğinden, dava açılmadan önce tapu geçmişinin bir hukukçuyla birlikte incelenmesi önerilir.