Kira bedelinin tespiti istemi, tarafların üzerinde en çok anlaşmazlığa düştüğü ancak usul yönünden en çok hata yapılan taleplerden biridir. Davanın esası güçlü olsa bile dosyanın görevsiz veya yetkisiz bir mahkemeye açılması, dönem kaybına ve ek masrafa yol açar. Aşağıda TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği noktalarda mercii seçimi ele alınmaktadır.
Artış Uyuşmazlığının İki Ayrı Hukuki Yolu
Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa uyuşmazlık çoğu zaman sözleşme hükmünün uygulanmasına ilişkindir. Buna karşılık bedelin dönemsel olarak yeniden belirlenmesi isteniyorsa, açılacak dava kira tespiti davasıdır ve hükmün hangi kira dönemi için sonuç doğuracağı, davanın açıldığı zamana bağlıdır. Bu ayrımı yapmadan yazılan dilekçe, talebin niteliğini belirsiz bırakır.
Görev: Sulh Hukuk Mahkemesi
Kira ilişkisinden doğan davalarda görev sulh hukuk mahkemesindedir. Uyuşmazlığın parasal büyüklüğü bu görevi değiştirmez. Buna rağmen dosyaların bir kısmı, alacak miktarı yüksek olduğu için asliye hukuk mahkemesine açılmakta ve görevsizlikle sonuçlanmaktadır. Taşınmaz üzerinde ayni hak tartışması varsa tablo değişir; o durumda talebin kira ilişkisine mi mülkiyete mi dayandığı önce netleştirilmelidir.
Yetki ve Arabuluculuk Basamağı
- Yetkili mahkeme kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir; sözleşmeden doğan davalarda ifa yeri mahkemesi de gündeme gelebilir.
- Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer, uygulamada delil toplama ve keşif kolaylığı açısından ayrıca değerlendirilir.
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.
- Arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi ihmal edilmemelidir.
Tespit Dosyasının Delil Omurgası
Kira tespitinde belirleyici olan, taşınmazın konumu, yaşı, kullanım amacı ve emsal kira düzeyidir. Bu nedenle emsal araştırması, keşif ve bilirkişi incelemesi dosyanın merkezinde yer alır. Ödeme dekontları, banka açıklamaları, önceki dönem artış yazışmaları ve varsa yönetim planı ile aidat kayıtları birlikte sunulduğunda, bilirkişiye sağlıklı bir zemin verilmiş olur.
Sık Yapılan Usul Hataları
İhtar gönderilmesi gereken hallerde ihtarın süresinde ve ispat edilebilir biçimde yapılmaması, birden fazla kiracı veya paylı mülkiyet varken taraf teşkilinin eksik kurulması ve talep sonucunun hangi kira döneminden itibaren istendiğinin yazılmaması başlıca sorunlardır. Bu eksikler çoğu zaman esas incelemeye geçilmeden dosyayı tıkar.
Yukarıdaki değerlendirme genel bir çerçeve sunar; sözleşme metni ve taşınmazın niteliği farklı sonuçlar doğurabilir. Somut kira ilişkiniz için dava açmadan önce profesyonel destek almanız önerilir.