Kira uyuşmazlıklarında taraflar genellikle haklılık tartışmasına odaklanır. Oysa dosyanın kaderini çoğu zaman ilk adımda verilen bir karar belirler: talep hangi merciye, hangi biçimde götürülecek? Tahliye ve kira bedelinin tespiti aynı sözleşmeden doğsa da birbirinden ayrı usul rejimlerine tabidir.
Tahliye Sebebi, İzlenecek Yolu da Belirler
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliyeyi sınırlı sayıda sebebe bağlar: kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi, yeniden inşa ve esaslı onarım, taşınmazı sonradan edinen malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ve kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt. Bu sebeplerin bir bölümü mahkemede dava yoluyla, bir bölümü ise icra dairesinde başlatılan takip üzerinden ileri sürülür. Yazılı taahhüde ve ödenmeyen kira borcuna dayanan talepler icra dairesinin alanına girerken, gereksinim ve yeniden inşa iddiaları yargılamayı gerektirir.
İki Merci Arasındaki İnce Çizgi
Sahada en sık rastlanan hata, taahhüde dayalı tahliyede doğrudan dava açmak ya da ihtiyaç iddiasını icra takibine konu etmektir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görev kural olarak sulh hukuk mahkemesindedir; buna karşılık takibe yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verilmesi icra hukuk mahkemesinin işidir. Aynı olayda hem takip hem dava açmak gerektiğinde ikisinin takvimi birlikte kurulmalıdır. Ayrıca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir ve kaybedilen süre geri gelmez.
Kira Tespiti Davasının Kendine Özgü Takvimi
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak hükmün yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurması, kanunda öngörülen otuz günlük bildirim penceresine uyulmasına bağlıdır. Bu pencere kaçırıldığında dava kazanılsa bile artış bir sonraki döneme sarkar. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hakimin değerlendirme ölçütleri farklılaşır; bu nedenle sözleşme tarihi, dönem başlangıcı ve varsa önceki tespit hükümleri tek bir tabloda toplanmalıdır.
Yanlış Merciye Başvurunun Somut Bedeli
- Görevsizlik veya yetkisizlik kararı sonrası dosyayı yeni mahkemeye gönderme süresinin kaçırılması
- Tahliye taahhüdünde takip için öngörülen bir aylık sürenin dava uğraşısı içinde tüketilmesi
- İhtarname tebliğ edilmeden başlatılan süreçte temerrüdün ispat edilememesi
- Arabuluculuk tutanağı olmadan açılan davanın esasa girilmeden reddi
Dosya Açılmadan Önce Netleşmesi Gerekenler
- Sözleşmenin niteliği: konut, çatılı işyeri yoksa ürün kirası mı?
- Tahliye sebebinin tek tek hangi delile dayandığı ve o delilin bugün elde bulunup bulunmadığı
- Tebligat tarihlerinin ihtar, ihtarname ve ödeme emri için ayrı ayrı doğrulanması
- Kiralananın bulunduğu yer ile sözleşmede kararlaştırılan yetkili yerin karşılaştırılması
Buradaki açıklamalar genel nitelikte bilgilendirmedir. Kira sözleşmesinin metni, tarafların sıfatı ve taşınmazın kullanım amacı sonucu tamamen değiştirebilir; adım atmadan önce dosyanın kendi koşullarını bir hukukçuyla birlikte değerlendirmekte yarar vardır.