Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava dilekçesi yazılmadan önce cevaplanması gereken üç soru vardır: talep tespit mi tescil mi, dava hangi mahkemenin görev alanına girer ve hangi yer mahkemesi yetkilidir. Bu üç sorunun ikisi kamu düzenine ilişkin olduğu için taraf iradesiyle esnetilemez.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir ve bu yetki kesindir. Tarafların sözleşmeyle başka bir yer mahkemesini kararlaştırması sonucu değiştirmez. Birden çok taşınmaz farklı yerlerdeyse, dava bunlardan birinin bulunduğu yerde açılabilir. Görev bakımından ise tapu iptali ve tescil talepleri kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Kadastro Süreci Devam Ediyorsa Tablo Değişir
Taşınmaz hakkında kadastro çalışması yürüyor veya tespite itiraz süreci devam ediyorsa, uyuşmazlık asliye hukuk mahkemesinin değil kadastro mahkemesinin görev alanına girebilir. Bu ayrım gözden kaçtığında dava görev yönünden reddedilir ve süreç aylarca gecikir. Benzer biçimde, tapu müdürlüğünün idari nitelikteki bir işleminden şikayet ediliyorsa idari yargı yolunun açık olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Talebin Hukuki Sebebi Delili Belirler
- Muris muvazaasında mirasbırakanın gerçek amacı, satış bedeli ile rayiç bedel farkı ve mirasçılar arası denge
- Ehliyetsizlik iddiasında işlem tarihine ilişkin sağlık kayıtları ve tanık beyanları
- Vekalet görevinin kötüye kullanılmasında vekaletname kapsamı ve işlemin karşı tarafının iyi niyeti
- Kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescilde zilyetliğin süresi, aralıksızlığı ve tarımsal kayıtlar
- Önalım hakkında satışın öğrenilme anı ve bedelin depo edilmesi
Tespit Davası Ne Zaman Kabul Edilir
Hukuki durumun belirlenmesini isteyen tespit davasında güncel hukuki yarar aranır. Aynı sonuca eda davasıyla ulaşmak mümkünse, salt tespit talebi hukuki yarar yokluğundan reddedilebilir. Bu nedenle mülkiyetin devrini hedefleyen bir uyuşmazlıkta tercih, kural olarak tapu iptali ve tescil talebi yönünde kurulur; tespit talebi ise sınır, taşkın yapı veya kayıt düzeltmesi gibi ayrık durumlarda anlam kazanır.
Dava Açılırken Alınacak Koruyucu Önlemler
- Tapu kaydına dava şerhi veya ihtiyati tedbir konulmasının hemen talep edilmesi
- Tapu ve kadastro kayıtlarının tesis tarihinden bugüne kadar geriye dönük çıkarılması
- Keşif ve bilirkişi incelemesi için taşınmazın fiili kullanım durumunun belgelenmesi
- Üçüncü kişilere devir ihtimaline karşı kayıt takibinin sürdürülmesi
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir ve her taşınmaz kendi kayıt geçmişi içinde değerlendirilmelidir. Dava açılmadan önce tapu ve kadastro kayıtları üzerinden yapılacak bir ön inceleme, izlenecek yolu belirlemede belirleyici olacağından profesyonel destekle ilerlemek önerilir.