Apartman ve site uyuşmazlıklarında en çok karıştırılan iki kavram, delil tespiti ile tespit davasıdır. Kat mülkiyeti ilişkisinden doğan taleplerde TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun birlikte devreye girer; hangi mahkemenin görevli olduğu ise uyuşmazlığın kaynağına göre değişir.
Uyuşmazlığın Kaynağını Doğru Adlandırmak
Ortak yerin kullanımı, aidat, projeye aykırı tadilat, gürültü ya da yönetim planına aykırılık gibi konular kat mülkiyeti ilişkisinden doğar ve bu ilişkiden kaynaklanan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Buna karşılık mülkiyetin kendisini tartışan, tapu kaydının iptali ve tescili istemini içeren davalar asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Aynı olayda hem kullanım hem mülkiyet tartışması varsa, talepler ayrıştırılmadığında görev sorunu kaçınılmaz olur.
Delil Tespiti ile Tespit Davası Aynı Şey Değildir
- Delil tespiti, mevcut durumun kaybolmadan kayda geçirilmesini sağlayan bir geçici hukuki koruma yoludur; kural olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir.
- Tespit davası, bir hukuki ilişkinin varlığı ya da yokluğu hakkında hüküm kurulmasını amaçlar ve hukuki yarar şartına bağlıdır.
- Eda davası açılabiliyorken salt tespit istenmesi, hukuki yarar yokluğu nedeniyle sonuçsuz kalabilir.
- Su sızıntısı ve yapısal hasar gibi olaylarda önce delil tespiti yaptırmak, sonraki tazminat talebinin en güçlü dayanağını oluşturur.
Kat Malikleri Kurulu Kararının Rolü
- Ortak yerlere ilişkin taleplerde önce kurul kararı aranıp aranmadığı kontrol edilir.
- Karara katılmayan malik bakımından iptal istemi süreye tabidir; bu süre kaçırıldığında karar bağlayıcı hâle gelir.
- Toplantı çağrısı, nisap ve oy kullanma biçimi tutanak üzerinden incelenir.
- Yönetim planı, uyuşmazlığın çoğunda kanun kadar belirleyici bir belgedir ve güncel hâli temin edilmelidir.
Kiracı Varsa Değişen Denklem
Bağımsız bölümde kiracı bulunması, sorumluluk hattını iki katmana ayırır. Kullanımdan doğan aykırılıklarda kiracıya da yönelinebilirken, yapısal ve ortak alan kaynaklı taleplerin muhatabı çoğunlukla maliktir. Ayrıca kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk şartı bulunduğundan, talebin kira ilişkisinden mi yoksa kat mülkiyeti ilişkisinden mi doğduğu baştan belirlenmelidir.
Yetki ve Uygulama Notu
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu kural taraflarca değiştirilemez. Kullanım ve aidat kaynaklı taleplerde ise yapının bulunduğu yer, hem yetki hem de keşif kolaylığı bakımından doğal merkezdir.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme sağlar. Yönetim planının içeriği ve hasarın niteliği sonucu doğrudan etkiler; dava açmadan önce belgelerle birlikte hukuki değerlendirme yapılması önerilir.