Paylı ya da elbirliği mülkiyete konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi talebi, çoğu zaman tek başına sonuç vermez. Taşınmazın fiilî durumu ile kayıt durumu arasında fark varsa, önce bu farkın giderilmesi gerekir. İşte bu noktada tespit davası ile ortaklığın giderilmesi davasının ayrı mercilere gidebileceği gözden kaçırılır.
Önce Taşınmazın Hukuki Durumu
Dava açılmadan önce tapu kaydı, kadastro paftası ve varsa kat mülkiyeti belgeleri birlikte incelenmelidir. 634 sayılı Kanun kapsamında kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda bağımsız bölüm üzerindeki ortaklık ile arsa payı üzerindeki ortaklık farklı sonuçlar doğurur. Yapı kayıt durumu, imar planı ve varsa şerhler de sonucu etkiler.
Hangi Talep Hangi Mahkemede
- Ortaklığın giderilmesi talebi kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür.
- Tapu iptali ve tescil gibi mülkiyetin kendisini tartışan davalar asliye hukuk mahkemesinin alanındadır.
- Kadastro tespitine itiraza dayalı uyuşmazlıklarda kadastro mahkemesi devreye girebilir.
- Kira ilişkisinden kaynaklanan talepler TBK ekseninde ayrı bir yolda ilerler.
Tespit Davası Neyi Sağlar, Neyi Sağlamaz
HMK çerçevesinde açılan delil tespiti, taşınmazın mevcut fiilî durumunun, üzerindeki yapıların ve kullanım biçiminin kayıt altına alınmasını sağlar. Bu, özellikle taşınmaz üzerinde muhdesat bulunduğunda ya da fiilî taksim iddiası varsa değerlidir. Buna karşılık tespit, mülkiyeti değiştirmez ve tek başına ortaklığı sona erdirmez. Tespitin ardından esas talep için ayrıca dava açılması gerekir.
Satış Aşamasına Hazırlık
Ortaklığın giderilmesi taleplerinde mahkeme öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir; mümkün değilse satış yoluyla giderme gündeme gelir. Bu nedenle taşınmazın bölünebilirliğine ilişkin teknik veriler, imar durumu belgesi ve varsa proje dosyası baştan hazırlanmalıdır. TMK hükümleri çerçevesinde paydaşlar arasında geçerli bir paylaşma anlaşması varsa, bu anlaşma da dosyaya sunulmalıdır.
Bu içerik genel bir çerçeve sunar; taşınmazın niteliği ve paydaş yapısı sonucu değiştirebilir. Dava açılmadan önce tapu ve kadastro kayıtlarının bir hukukçuyla birlikte incelenmesi, gereksiz bir dava aşamasından kaçınmayı sağlayabilir.