Kira artışı tartışmaları çoğunlukla tek bir soruyla başlar: talep hangi yolla ileri sürülecek? Aynı olayda kira tespiti, uyarlama, alacak takibi ve tahliye talepleri birbirinden farklı usullere tabidir. Türk Borçlar Kanunu ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ilerlerken, süre ve merci seçimindeki hata çoğu zaman esas tartışmanın önüne geçer.
Talebin Adını Doğru Koymak
Kira bedelinin güncellenmesi için açılan dava ile ödenmeyen kira farkının tahsili için başlatılan icra takibi aynı şey değildir. Kira tespiti davası bedelin geleceğe dönük belirlenmesini sağlar; birikmiş fark alacağı ise ayrı bir tahsil sürecinin konusudur. Ekonomik koşullardaki olağanüstü değişime dayanan uyarlama talebi ise kendine özgü şartlara bağlıdır ve her artış tartışmasında kullanılamaz.
Yeni Dönem Öncesindeki Pencere
Kira tespiti talebinin yeni kira döneminden itibaren hüküm doğurabilmesi için, dönem başlangıcından belirli bir süre önce dava açılmış olması ya da kiraya verenin bu süre içinde artış iradesini ihtarla bildirmiş olması aranır. Bu pencere kaçırıldığında karar bir sonraki döneme sarkabilir. Bu nedenle sözleşmenin başlangıç tarihi, yenilenme tarihi ve ihtarın tebliğ tarihi tek bir takvimde tutulmalıdır.
Atlanan Basamak: Arabuluculuk
Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Doğrudan mahkemeye açılan dava bu nedenle usulden reddedilebilir. Buna karşılık icra yoluyla tahliye ve ilamsız takip gibi bazı yollar farklı bir rejime tabidir; hangi talebin arabuluculuk kapsamında olduğu baştan netleştirilmelidir.
Yer ve Mahkeme Seçimi
- Kira ilişkisinden doğan davalarda kiralananın bulunduğu yer mahkemesi belirleyicidir
- Kira tespiti ve tahliye talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır
- Kat malikleri kurulu kararlarından doğan tartışmalar ayrı bir usule tabidir
- Birden fazla taşınmaz varsa her biri için ayrı dosya kurgusu gerekebilir
Artış Dosyasını Somut Veriyle Beslemek
- Sözleşmenin tüm ekleri ve varsa yıllık artış yazışmaları
- Banka dekontlarıyla ödeme düzeninin kesintisiz gösterimi
- Emsal kira araştırması için bölgedeki güncel ilan ve sözleşme örnekleri
- Taşınmazın yaşı, konumu ve yapılan iyileştirmelere dair belgeler
- Keşif ve bilirkişi incelemesi ihtiyacının önceden öngörülmesi
Kira ilişkileri sözleşme metnine ve fiili uygulamaya göre büyük farklılık gösterir. Artış iradenizi bildirmeden önce takviminizi ve talep türünüzü bir hukukçuyla birlikte belirlemeniz, dönem kaybını önlemenin en pratik yoludur.