Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde sonucu belirleyen unsur çoğu zaman haklılık değil, hangi yolun hangi süre içinde işletildiğidir. TBK ve TMK ekseninde yürüyen tahliye süreçlerinde iki ayrı kanal bulunur: icra dairesi üzerinden yürüyen takip yolu ve mahkemeye açılan tahliye davası. Bu iki kanalı karıştırmak, kaybedilen zamanın yanında kiralananın kullanımına dair aylarca sürecek bir belirsizlik yaratır.
İki Ayrı Kanal ve Aralarındaki Sınır
Kira bedelinin ödenmemesi halinde alacaklı, ilamsız takip yoluyla hem alacağı isteyebilir hem de ödeme emrinde tahliye talebini gösterebilir. Bu yolda kiracı ödeme emrine itiraz ederse uyuşmazlık icra hukuk mahkemesine taşınır. Buna karşılık ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar amaçlı tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı talep ya da on yıllık uzama süresine bağlı sona erdirme, kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetkili yer bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi öne çıkar. Kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölümde, 634 sayılı Kanundan doğan ortak yer ve yönetim uyuşmazlıkları ise tahliyeden ayrı bir başlık olarak ele alınmalıdır.
Süreyi Başlatan An
Uygulamada en çok tartışılan konu, sürenin hangi anda işlemeye başladığıdır. İhtarnamenin düzenlendiği tarih değil, karşı tarafa ulaştığı tarih esas alınır. Aynı şekilde tahliye taahhüdünde taahhüt edilen tarih ile taahhüdün verildiği tarih arasındaki ilişki, taahhüdün geçerliliği tartışmasının merkezinde yer alır. Ödeme emrinin ve dava dilekçesinin tebliğ tarihleri, itiraz ve cevap sürelerinin başlangıcıdır; bu tarihler tek bir tabloda tutulmadığında haklı bir talep usulden düşebilir.
Sık Görülen Yol Hataları
- İhtiyaç iddiasını icra takibiyle ileri sürmek; bu iddia takip yolunda incelenmez.
- Kira alacağı için başlatılan takibi, tahliye talebi göstermeden yürütüp sonradan tahliye beklemek.
- İki haklı ihtar iddiasında ihtarların ayrı kira dönemlerine ait olduğunu belgelemeyi atlamak.
- Tahliye kararı kesinleşmeden fiili tahliye beklemek ve icra aşamasını planlamamak.
- Kiracının değişmesi ya da alt kira ilişkisinde husumeti yanlış kişiye yöneltmek.
Uygulanabilir Zaman Planı
- Sözleşme başlangıcı, uzama dönemleri ve tüm ihtar tarihlerini tek bir zaman çizgisine yazın.
- Dayandığınız tahliye sebebini seçin; her sebebin kendi yolu ve kendi süresi olduğunu unutmayın.
- Ödeme kayıtlarını banka dekontu düzeyinde eşleştirip hangi ayın eksik kaldığını netleştirin.
- Tebligat adreslerini önceden doğrulayın; iade edilen tebligat en sık karşılaşılan gecikme sebebidir.
- Kararın icrası aşaması için taşınma, muhafaza ve masraf kalemlerini baştan öngörün.
Son Söz
Bu rehber genel bilgi vermek üzere kaleme alınmıştır. Sözleşmenizin metni, ödeme geçmişiniz ve ihtar tarihleriniz sonucu değiştirebileceğinden, tahliye yolunu seçmeden önce dosyanızın özel koşullarının bir hukukçuyla birlikte gözden geçirilmesi önerilir.