Paylı veya elbirliği hâlindeki taşınmazda ortaklığın giderilmesi, TMK ve TBK ekseninde yürüyen ama pratikte takvim ve merci hatalarıyla uzayan bir süreçtir. Dava kural olarak bir hak düşürücü süreye bağlı olmasa da, süreç içindeki her adımın kendi süresi vardır; bu süreler tek bir tabloda tutulmadığında dosya esasa girmeden tıkanır. Aşağıda kira ilişkisiyle yüklü taşınmazlar da dâhil olmak üzere süreç sırası ele alınmıştır.
Ortaklık nasıl sona erer
İki temel yol vardır: taşınmazın aynen taksimi ya da satış yoluyla paylaştırma. Aynen taksim, taşınmazın niteliği ve imar durumu buna elveriyorsa gündeme gelir; bölünme değer kaybına yol açacaksa satış yolu ağırlık kazanır. Dosyada aynen taksim isteniyorsa, bunun fiilen mümkün olduğunu gösteren teknik bilgi baştan sunulmalıdır. Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılarda 634 sayılı düzenleme çerçevesindeki seçenek de değerlendirilmelidir.
Süre işlemiyor sanılan yerde bile takvim tutulur
- Paydaşlar arasında paylaşmayı belirli süre istememe yönünde bir anlaşma varsa, bu sürenin bitiş tarihi not edilir.
- Taşınmaz üzerinde intifa veya benzeri bir hak varsa, hakkın süresi ve etkisi işaretlenir.
- Kira ilişkisi varsa sözleşme dönemi, yenileme tarihi ve ihtar süreleri aynı tabloya yazılır.
- Vekâlet, veraset ve tapu kayıtlarının güncellik tarihleri kontrol edilir.
- Dava şartı niteliğindeki arabuluculuk aşamasının başlangıç ve bitiş tarihleri kaydedilir.
Görev ve yetki: en sık yapılan hata
Ortaklığın giderilmesi taleplerinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetki ise taşınmazın bulunduğu yere bağlıdır ve bu yetki kuralı taraf anlaşmasıyla değiştirilemez. Talebi asliye hukuk mahkemesine ya da paydaşlardan birinin yerleşim yeri mahkemesine götürmek, görevsizlik veya yetkisizlik kararıyla aylarca kayıp anlamına gelir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi istemleri bakımından dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir; bu aşama atlandığında dosya esasa girilmeden reddedilir.
Kiracı varken satış aşaması
Taşınmaz kirada ise, satış aşamasında kiracının durumu ayrı bir başlıktır: kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez ve tahliye ancak kendi hukuki yolu içinde istenebilir. Bu nedenle satış talebiyle tahliye talebi aynı dosyaya sıkıştırılmamalı, ikisinin takvimi paralel yürütülmelidir. Satış bedelinin paylaşımında paydaşların yaptığı zorunlu masraf ve ecrimisil tartışmaları da ayrıca hesaplanır.
Yukarıdaki çerçeve genel niteliktedir. Taşınmazın imar durumu, paydaş sayısı ve kayıttaki şerhler süreci baştan değiştirebileceğinden, dosyanın kendi koşullarıyla değerlendirilmesi gerekir.