Tapu kaydına yönelik itirazlar, idari bir başvuruyla değil dava yoluyla sonuç doğurur. Uygulamada en pahalı hata, talebin tapu müdürlüğüne dilekçeyle iletilip sonucun beklenmesi ve bu arada sürelerin işlemesidir. Bu rehber, tapu iptali ve tescil taleplerinde zaman ve yetki eksenine odaklanır.
Kesin yetki kuralını atlamayın
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Tarafların yerleşim yeri ya da sözleşmede yazan yetki şartı bu kuralı değiştirmez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için yetki ayrı değerlendirilir. Yanlış yerde açılan dava yetkisizlikle sonuçlanır ve gönderme talebi için de ayrı bir süre işler.
Hangi hukuki sebep, hangi süre
- Muris muvazaası iddiasında, mirasçıların açacağı dava kural olarak bir hak düşürücü süreye bağlı değildir.
- Hile veya aşırı yararlanma iddiasında, durumun öğrenilmesinden itibaren işleyen kısa süreler söz konusudur; bu nedenle öğrenme anı belgelenmelidir.
- Ehliyetsizlik iddiasında sağlık kayıtlarının işlem tarihine yakın dönemi kapsaması önemlidir.
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasında vekâletnamenin kapsamı ve kullanım tarihi karşılaştırılır.
Adli yargı mı, idari yargı mı
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar nedeniyle Devlete yöneltilen tazminat talepleri, işlemin idari niteliğine rağmen adli yargıda görülür. Bu ayrım bilinmediğinde dosya idare mahkemesine taşınır ve yargı yolu nedeniyle reddedilir. Öte yandan imar, kamulaştırma ya da kadastro işlemlerinin kendisine yönelik iptal talepleri farklı bir yola tabidir; talebin tapu kaydına mı yoksa idari işleme mi yöneldiği baştan netleştirilmelidir.
Dava açılır açılmaz yapılması gerekenler
- Taşınmazın devrini önlemek için tedbir ve tapuya şerh talebi ilk dilekçede istenir.
- Tapu müdürlüğünden akit tablosu, resmî senet ve dayanak belgeler celbedilir.
- Bedelin gerçekten ödenip ödenmediğine dair banka ve kasa kayıtları toplanır.
- Taşınmazın işlem tarihindeki değeri ile senetteki bedel karşılaştırılır.
- Tanık beyanları, belge delilleriyle çelişmeyecek biçimde yapılandırılır.
Üçüncü kişi riski
Taşınmaz dava dışı bir kişiye devredilmişse, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunması gündeme gelir. Bu ihtimal karşısında talebin yalnızca iptal ve tescil olarak değil, terditli biçimde tazminat talebiyle birlikte kurulması sürecin tıkanmasını önler.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu kaydının geçmişi ve işlem tarihleri sonucu doğrudan etkilediğinden, dava yolunu seçmeden önce kayıt incelemesinin bir hukukçuyla birlikte yapılması önerilir.