Kat mülkiyetine tabi yapılarda alınan kurul kararları, yönetim planı kadar bağlayıcıdır. Buna karşılık karara itiraz etmek isteyen malikin karşılaştığı iki temel engel vardır: doğru mahkemenin seçilmesi ve kısa süre içinde harekete geçilmesi. Bu rehber 634 sayılı düzenleme ile TMK ve TBK ekseninde, süre yönetimini merkeze alır.
Hangi Mahkeme Görevli?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Uygulamada aidat, ortak alan kullanımı veya yönetici işlemleri nedeniyle asliye hukuk mahkemesine açılan davalar görevsizlikle sonuçlanır. Aidat alacağının tahsili için icra takibi başlatılması ise ayrı bir yoldur ve kurul kararının iptali talebiyle karıştırılmamalıdır. Belediyeye yapılan şikâyet de idari bir yol olup kurul kararını ortadan kaldırmaz.
Süre Üç Farklı Başlangıca Bağlıdır
- Toplantıya katılan ve karara olumsuz oy veren malik bakımından süre karar tarihinden itibaren işler.
- Toplantıya katılmayan malik bakımından süre kararı öğrendiği tarihten itibaren başlar.
- Her hâlde karar tarihinden itibaren işleyen daha uzun bir üst sınır bulunur; bu sınır aşıldığında öğrenme iddiası sonuç doğurmaz.
Bu üçlü yapı nedeniyle, öğrenme tarihinin belgeyle desteklenmesi kritik hâle gelir. Karar defterine imza atılmamışsa, tebligat veya elektronik bildirim kayıtları öğrenme tarihini ispatlayan başlıca delillerdir.
İtiraz Öncesi Belge Seti
- Yönetim planının güncel hâli ve varsa değişiklik kararları.
- Toplantı çağrısı, gündem ve katılım listesi.
- Karar defterinin ilgili sayfası ve varsa muhalefet şerhi.
- Aidat tahakkuk tabloları ve ortak gider paylaşım esasları.
Kararın Niteliği Sonucu Değiştirir
Bazı kararlar yalnızca yeter sayı eksikliği nedeniyle sakat olabilir; bazıları ise yönetim planına veya kanuna aykırılık taşıdığı için baştan geçersiz sayılabilecek nitelikte olabilir. Bu ayrım, süre tartışmasını doğrudan etkiler. Örneğin ortak alanın niteliğini kalıcı olarak değiştiren kararlarda aranan katılım oranı ile olağan bakım kararlarında aranan oran aynı değildir. Dilekçede sakatlığın türü açıkça belirtilmezse, mahkeme tartışmayı yalnızca yeter sayı üzerinden yürütebilir.
Geçici Koruma İhtiyacı
Karar uygulanmaya başladıysa, sonuçları geri dönülmez hâle gelmeden önce tedbir talebinde bulunulması gerekebilir. Tadilat, ortak alan tahsisi veya tesisat değişikliği gibi işlemlerde fiilî durum oluştuktan sonra iptal kararı pratik yarar sağlamayabilir.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir. Yönetim planı hükümleri ve toplantı belgeleri her yapıda farklı olduğundan, süre hesabı yapılmadan önce belgelerin bir hukukçuyla incelenmesi tavsiye edilir.