Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda maliklerden biri satmak, diğeri kullanmaya devam etmek istediğinde uyuşmazlık kaçınılmaz hâle gelir. TMK ve TBK ekseninde hazırlanan bu rehber, ortaklığın giderilmesi sürecinde dava öncesi ihtarın işlevini, 634 sayılı Kanun kapsamındaki kat mülkiyetli taşınmazlarda değişen dengeyi ve görevli mahkemenin yanlış seçilmesinin doğurduğu kaybı ele alıyor.
Dava Öncesi İhtarın Gerçek İşlevi
Ortaklığın giderilmesi davası açmak için karşı tarafa ihtar çekme zorunluluğu bulunmamakla birlikte, ihtarın üç pratik faydası vardır. Birincisi, paydaşlar arasında rızai taksim ihtimalini test eder; anlaşma sağlanırsa dava masrafı ve yıllar süren süreç ortadan kalkar. İkincisi, taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ecrimisil talebinde başlangıç anını belirler. Üçüncüsü, adres ve paydaş tespiti bakımından tebligat provası işlevi görür; ihtarın ulaşmadığı adres, dava aşamasında da sorun çıkaracak demektir.
Görev ve Yetki: Sulh Hukuk ve Taşınmazın Yeri
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; asliye hukuk mahkemesine açılan dava esasa girmeden görevsizlikle sonuçlanır. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu kural kesin niteliktedir; tarafların anlaşarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılması sonuç doğurmaz. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı dava gerekebileceği, dosya planlamasının başında hesaba katılmalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşma mı
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını araştırır. Bu aşamada imar durumu, ifraz koşulları ve taşınmazın niteliği belirleyicidir. Aynen taksim isteniyorsa şu hazırlık gerekir:
- Belediyeden alınmış güncel imar durum belgesi ve ifraz edilebilirlik bilgisi
- Paydaş listesinin tapu kaydı ve veraset ilamıyla eşleştirilmesi
- Taşınmaz üzerindeki muhdesat iddiasının ayrıca ve zamanında ileri sürülmesi
- Kat mülkiyeti kurulu yapılarda 634 sayılı Kanun'un getirdiği özel kuralların gözden geçirilmesi
Aynen bölünme mümkün değilse satış yoluyla paylaşmaya karar verilir ve satış memurluk eliyle açık artırmayla yapılır.
Sık Karşılaşılan Usul Tuzakları
Paydaşlardan birinin ölmüş olması hâlinde mirasçıların tamamının davaya dâhil edilmemesi, dosyayı yıllarca bekletir. Elbirliği mülkiyeti söz konusuysa tüm ortakların taraf gösterilmesi zorunludur. Bir diğer sorun, kira ilişkisiyle kullanılan taşınmazlarda kiracının durumunun ihmal edilmesidir; satış sonrası tahliye tartışması ayrı bir süreç olarak doğar. Ecrimisil talebi ortaklığın giderilmesi davasında değil ayrı dava ile ileri sürülür ve geriye dönük istenebilecek dönem sınırlıdır.
Satış Aşamasını Yönetmek
Satışa karar verildikten sonra kıymet takdirine karşı süresinde itiraz edilmemesi, artırmanın düşük bedelle sonuçlanmasına yol açabilir. Paydaşların artırmaya katılma hakkı bulunduğundan, satış tarihinin ve şartnamenin takibi ihmal edilmemelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Tapu kaydı, paydaş sayısı ve taşınmazın imar durumu sonucu doğrudan etkileyeceğinden, dava açmadan önce belgeler üzerinden hukuki değerlendirme yapılması önerilir.