Taşınmaz uyuşmazlıklarında dosyanın kaybedilme nedeni çoğu zaman maddi vakıa değil, yanlış hukuki nitelendirme ve yanlış merci seçimidir. Tapu kaydının düzeltilmesi gerektiğini düşünen kişi, kimi zaman tapu müdürlüğüne dilekçe verip cevap bekler, kimi zaman idare mahkemesine başvurur; bu sırada zilyetlik değişir, taşınmaz üçüncü kişiye devredilir ve dava pratik olarak anlamsızlaşır.
Yetki Kesindir, Anlaşmayla Değiştirilemez
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda — tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi gibi — HMK, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılmıştır. Taraflar sözleşmeyle başka bir yer mahkemesini yetkili kılsa dahi bu kayıt geçersizdir. Görev bakımından ise kural olarak asliye hukuk mahkemesi yetkilidir; kadastro tespitine itiraz süreci devam eden taşınmazlarda ise dosya kadastro mahkemesinin görev alanına girebilir. Bu ayrım en baştan kontrol edilmezse yargılamanın sonunda görevsizlik veya yetkisizlik kararıyla karşılaşılır.
Talebin Hukuki Sebebini Doğru Kurmak
Tapu iptali ve tescil talebi tek bir kalıp değildir; dayanılan sebebe göre ispat yükü ve zamanaşımı değişir:
- Muris muvazaası: mirasbırakanın mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yaptığı devirler; saklı pay şartı aranmaz, tüm mirasçılar dava açabilir.
- Ehliyetsizlik: devir anında ayırt etme gücünün bulunmadığı iddiası; sağlık kayıtları ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir.
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: vekilin yetkisini temsil olunanın zararına kullanması.
- Önalım (şufa): paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satışında; TMK'da öngörülen kısa hak düşürücü sürelere tabidir ve bu süreler noter bildirimiyle işlemeye başlar.
İhtarın Yeri Neresidir?
Tapu iptali ve tescil davasında ihtarname kural olarak dava şartı değildir; buna karşılık kira ilişkisinden doğan tahliye taleplerinde ihtar çoğu zaman zorunludur ve tahliye davaları asliye hukuk değil sulh hukuk mahkemesinde görülür. Aynı taşınmaza ilişkin iki farklı talebin iki farklı mahkemede açılması gerekebileceğini gözden kaçırmak, uygulamada sık rastlanan bir merci hatasıdır.
Arabuluculuk Kapsamını Dosya Bazında Kontrol Edin
Son yıllarda kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan talepler bakımından dava şartı arabuluculuk öngörülmüştür. Taşınmazın aynına ilişkin talepler yönünden ise kapsamın sınırları dava türüne göre değişebildiğinden, dilekçe hazırlanmadan önce güncel düzenlemenin ilgili talebi kapsayıp kapsamadığı tek tek kontrol edilmelidir.
Davadan Önce Yapılması Gereken Üç İş
- Tapu müdürlüğünden taşınmazın tüm devir geçmişini gösteren kayıt örneği ve akit tabloları talep edilir.
- Devrin üçüncü kişilere aktarılmasını engellemek için tapu kaydına şerh verilmesi (ihtiyati tedbir) davayla birlikte istenir; bu talep gecikirse dava sonucu kâğıt üzerinde kalabilir.
- Bedel iddiası varsa ödeme kanıtları banka kayıtlarıyla eşleştirilir; elden ödeme iddiası tek başına zayıf kalır.
Bu yazı yol gösterici bir çerçeve sunar; taşınmazın niteliği, tapu kaydının geçmişi ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, dava açılmadan önce kayıtların incelenerek strateji belirlenmesi önerilir.