Taşınmaz uyuşmazlıklarında iki dosya çoğu zaman aynı anda yürür: mülkiyeti tartışan tapu iptali ve tescil davası ile kullanımı sonlandırmaya yönelik icra takibi. Bu iki sürecin birbirinden habersiz yürütülmesi, tarafların lehine olan delilleri geç fark etmesine yol açar. Aşağıdaki çerçeve, TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde belge hazırlığına odaklanır.
İki Dosyanın Birbirini Etkilediği Noktalar
Mülkiyet tartışması sürerken tahliye talep edilmesi tek başına çelişki oluşturmaz; ancak kira ilişkisinin varlığı ile mülkiyet iddiası aynı dosyada karşı karşıya gelebilir. Bu nedenle taraf sıfatlarının netleştirilmesi ilk iştir: takibi yürüten kişinin malik mi, önceki malik mi yoksa yeni malik mi olduğu, izlenecek yolu doğrudan belirler.
Tapu ve Akit Dosyasının Getirtilmesi
- Taşınmazın tapu kaydı ve üzerindeki tüm şerhlerin dökümü
- Devre esas resmî senet ile akit dosyasındaki ekler
- Devir bedelinin ödendiğini gösteren banka kayıtları
- Devir tarihine yakın dönemdeki değer tespitleri
- Taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığını gösteren abonelik ve adres kayıtları
Muvazaa ve Danışıklı İşlem İddiasında İspat
Görünürdeki işlemin gerçek iradeyi yansıtmadığı iddiası, tek bir belgeyle değil, olguların bütünüyle ortaya konur. Devir bedelinin hiç ödenmemiş olması, devralanın ödeme gücünün bulunmaması, taşınmazın devirden sonra da eski malik tarafından kullanılmaya devam edilmesi gibi olgular birlikte değerlendirildiğinde anlam kazanır. Bu nedenle iddia sahibi, tek bir sözleşme metnine değil, zaman çizelgesine dayanan bir anlatıma hazırlanmalıdır.
Tahliye Ayağında Kritik Belgeler
- Kira sözleşmesinin aslı; tarih ve imzaların incelenmesi
- Kira ödemelerinin banka kanalıyla ve açıklamalı yapılıp yapılmadığı
- Tahliye taahhüdü varsa; düzenleme tarihi ile boşaltma tarihinin ayrı ayrı okunması
- İhtarname ve tebliğ belgelerinin eksiksiz saklanması
Tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde en sık karşılaşılan itiraz, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda ve boş olarak imzalatıldığıdır. Bu iddiaya karşı, taahhüdün düzenlendiği tarihe ilişkin bağımsız kayıtların bulunması dosyayı güçlendirir.
Taşınmaz dosyalarında kayıt incelemesi teknik bir çalışma gerektirir ve eksik toplanan belge sonradan telafi edilemeyebilir. Bu genel anlatım, tapu ve kira evrakının birlikte incelendiği bir değerlendirmenin yerini tutmaz.