Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile kesişen bu süreçte davanın kazanılması çoğu zaman işin yarısıdır; asıl sorun, taşınmazda oturan veya kullanan kişilerin durumu netleşmeden satışa gidilmesidir.
Aynen taksim mi satış mı
Ortaklık öncelikle aynen taksim yoluyla giderilmeye çalışılır; bu mümkün değilse satış yoluna gidilir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, taşınmazın imar durumu, ifraz kabiliyeti ve pay dağılımıyla belirlenir. Bu teknik veriler dosyaya konmadığında keşif ve bilirkişi aşaması uzar, süreç aylarca sürüncemede kalır.
Kullanım ve muhdesat tartışması
Taşınmazı paydaşlardan biri kullanıyorsa ya da üzerinde bir paydaşın yaptığını iddia ettiği yapı varsa, bu iddiaların belgelenmesi gerekir. Sözle ileri sürülen ve hiçbir kayda dayanmayan muhdesat iddiaları, satış değerini etkilemekte zorlanır.
- Tapu kaydı, takyidat ve varsa şerhler
- İmar durum belgesi ve yapı ruhsatı
- Yapının kim tarafından ve ne zaman yapıldığını gösteren fatura, sözleşme ve ödeme kayıtları
- Abonelik ve emlak vergisi kayıtları
- Kira ilişkisi varsa sözleşme ve ödeme belgeleri
Satıştan sonra tahliye
Satış tamamlandığında taşınmazı kullanan kişi kendiliğinden çıkmazsa, alıcının icra dairesi eliyle tahliye talep etmesi gündeme gelir. Ancak taşınmazda geçerli bir kira ilişkisi bulunup bulunmadığı bu aşamada belirleyicidir. Bu nedenle dava sürerken kullanım ilişkisinin hukuki niteliğinin tespit edilmesi, satış sonrası sürprizleri önler.
Dava öncesi kontrol listesi
- Tüm paydaşları güncel tapu kaydından çıkarın; vefat etmiş paydaş varsa mirasçıları belirleyin.
- Taşınmazın kim tarafından, hangi sıfatla kullanıldığını yazılı olarak tespit edin.
- Aynen taksim talebiniz varsa teknik belgeleri baştan sunun.
- Kullanımdan doğan alacak talebinizi ayrı bir hat olarak değerlendirin.
- Satış aşamasının maliyetini ve pay dağılımını önceden hesaplayın.
Anlaşma ihtimalini kapatmayın
Süreç uzadıkça değer kaybı ve masraf herkesi etkiler. Paydaşlar arasında paylaşım veya birinin diğerinin payını devralması yönünde bir çözüm, çoğu zaman satıştan daha verimli sonuç verir.
Bu açıklamalar genel bilgi amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, pay yapısı ve kullanım durumu süreci değiştirebileceğinden, somut olayda hukuki destek alınması önerilir.