Kira artışı, tarafların iyi niyetli olduğu ilişkilerde bile en sık uyuşmazlık doğuran konudur. TBK konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından artışa bir üst sınır getirir; TMK ve 634 sayılı Kanun ise taşınmazın niteliğine göre farklı yükümlülükler öngörür. Uyuşmazlık doğduğunda asıl soru, artışın hangi ölçüyle sınırlı olduğu ve hangi merciye başvurulacağıdır.
Artışın Yasal Üst Sınırını Belirleyen Ölçü
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede artış oranı hiç kararlaştırılmamışsa, kira bedeli aynı sınır gözetilerek belirlenir. Bu kural, kiraya verenin tek taraflı bildirimle daha yüksek bir bedel dayatmasını engeller; kiracının ödemediği farkın kendiliğinden temerrüt doğurmayacağı da buradan çıkar.
İhtarın İşlevi ve Zamanlaması
- Artış bildirimi, yeni dönemin başlangıcından önce ve makul bir süre içinde yapılmalıdır.
- Bildirimde hesaplamanın dayanağı ve yeni dönem başlangıç tarihi gösterilmelidir.
- Kiracının kabulü aranmayan yasal artış ile tarafların anlaşmasına bağlı artış birbirinden ayrılmalıdır.
- Ödeme temerrüdüne dayalı tahliye amaçlanıyorsa, ihtarın içeriği ve tanınan süre ayrı bir titizlik gerektirir.
Kira Tespiti Davası mı, Alacak Takibi mi?
Taraflar artış konusunda uzlaşamazsa kiraya veren, kira bedelinin tespiti davası açabilir. Bu davanın yeni dönem bakımından sonuç doğurabilmesi, dönem başlangıcından önce dava açılması ya da bu yönde bildirimde bulunulmuş olması koşuluna bağlıdır. Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ise hâkim, endeks sınırıyla bağlı olmaksızın taşınmazın durumu ve emsal bedeller çerçevesinde hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebilir. Buna karşılık, kiracının ödemediği kabul edilmiş bir fark söz konusuysa yol tespit davası değil, alacak takibi ya da davasıdır.
Yanlış Adrese Yapılan Başvurular
Kira uyuşmazlıklarında görev sulh hukuk mahkemesindedir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ise pratikte en sık tercih edilen yetkili yerdir. Uygulamada, ortak gider ve yönetim kararlarına ilişkin talepler için kira davası açılması ya da kat mülkiyetinden doğan bir uyuşmazlığın kira ilişkisi zannedilmesi zaman kaybına yol açar. Ayrıca kiralanan taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıkların dava yoluyla ileri sürülmesinden önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla başlatılan takipler bu kapsamın dışındadır.
Dosyanın Hazırlanması
- Sözleşme, ekleri ve varsa yenileme yazışmaları bir arada tutulur.
- Kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları dönem dönem tablolanır.
- Artış bildiriminin gönderim ve tebliğ tarihleri belgelenir.
- Taşınmazın konumu ve durumuna ilişkin emsal veriler derlenir.
Kira ilişkisinin süresi, taşınmazın niteliği ve sözleşme metni sonucu değiştirebilir. Artış ve tahliye adımlarını atmadan önce hukuki değerlendirme almanız, geri dönüşü zor işlemlerden kaçınmanızı sağlar.