Tahliye taleplerinde sonucu belirleyen, çoğu zaman haklılık değil ihtarın usulüne uygunluğu ve seçilen yolun doğruluğudur. TBK ve TMK hükümleri ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kesiştiği bu alanda, aynı olgudan birden çok yol doğar ve her yolun mercii farklıdır.
Temerrüt Nedeniyle Tahliyede İhtarın Şekli
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verir ve bu sürenin sonunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür ve süre, bildirimin kiracıya ulaştığı tarihten itibaren işlemeye başlar. İhtarda hangi aylara ait kira bedelinin talep edildiği tek tek belirtilmeli; muaccel olmamış alacaklar ihtara dâhil edilmemelidir. Kapsamı hatalı kurulan ihtar, esasa girilmeden sonuçsuz kalabilir.
İki Haklı İhtar ve Süre Yönetimi
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Buradaki hassas nokta, ihtarların farklı aylara ilişkin olması ve haklı sayılabilmesidir. Aynı ay için gönderilen ikinci ihtar bu şartı karşılamaz. Dava süresinin kira yılının bitimine bağlanması nedeniyle, kira yılı başlangıcı sözleşme üzerinden kesin biçimde tespit edilmelidir.
Hangi Kapı Çalınacak?
- Tahliye ve kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır; asliye hukuk mahkemesine açılan dava görevsizlikle sonuçlanır.
- Kira alacağı için ilamsız takip yapılıp tahliye de isteniyorsa, süreç icra dairesinde başlar ve itiraz edilmemesi hâlinde tahliye icra mahkemesinden istenir.
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan talep, icra yoluyla veya sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla ileri sürülebilir; taahhüdün tarihi ve düzenlenme anı belirleyicidir.
- 634 sayılı Kanun kapsamında, bağımsız bölümde oturan kiracının diğer maliklere çekilmez hâle getiren davranışları söz konusuysa kat mülkiyeti hükümlerine dayalı ayrı bir hat işler.
İhtiyaç, Yeniden İnşa ve Uzun Süreli Kiralar
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi, dava yoluyla tahliye sebebi olabilir. Aynı şekilde kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, kullanımı imkânsız kılıyorsa tahliye istenebilir. Bu davalarda sürelerin sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli oluşuna göre değiştiği unutulmamalıdır. Belirsiz süreli hâle gelmiş konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin uzama süresinin dolmasına dayalı fesih imkânı ise ancak kanunda öngörülen uzun sürenin sonunda ve önceden yapılacak bildirimle kullanılabilir.
Tebligatın İspatı
İhtar ve fesih bildirimlerinde noter kanalı tercih edilmeli, tebliğ şerhi ve tarih mutlaka dosyaya alınmalıdır. Adres değişikliği bildirilmemişse tebligatın hangi adrese yapıldığı da tartışma konusu olabilir; bu nedenle sözleşmedeki adres, kayıtlı adres ve fiilen kullanılan adres birlikte kontrol edilmelidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira türü, sözleşmenin süresi ve tahliye sebebine göre izlenecek yol ile başvurulacak merci değişir; adım atmadan önce sözleşmenizi ve ihtar taslağınızı bir hukukçuya inceletmeniz yerinde olur.