Kira bedelinin güncellenmesi üzerinde anlaşmaya varılamadığında taraflar çoğu zaman iki ayrı yolu birbirine karıştırır: bedelin belirlenmesi ile ödenmeyen kiraya dayalı tahliye. Bu iki yolun şartları, süreleri ve delil ihtiyacı farklıdır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu rehber, artış uyuşmazlığının icra ve tahliye aşamasına taşındığı hallerde yapılacak denetime odaklanır.
Artış talebinin dayanağı nedir?
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, sözleşmede kararlaştırılan orana göre yapılır; ancak bu oran kanunda öngörülen üst sınırı aşamaz ve bu sınır tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre belirlenir. Sözleşmede artış kararlaştırılmamışsa veya beş yıldan uzun süredir devam eden bir kira ilişkisi söz konusuysa, bedelin belirlenmesi davası ayrı bir yol olarak devreye girer. Kiraya verenin tek taraflı olarak talep ettiği bir artışın ödenmemesi, kendiliğinde temerrüt sonucunu doğurmaz; bu ayrım gözden kaçırıldığında açılan tahliye takibi sonuçsuz kalır.
Tahliye talepli takip başlatmadan önce
- Kira sözleşmesinin aslı, tarafların sıfatı ve süresi yönünden incelenir.
- Ödenen ve ödenmeyen dönemler, dekont ve banka açıklamaları üzerinden ay ay çıkarılır.
- Talep edilen tutarın sözleşmeye ve kanuni üst sınıra uygunluğu hesaplanır.
- Ödeme emrinin tebliğ edileceği adres ve muhatap doğrulanır.
- Kiralananın niteliğine göre uygulanacak hükümlerin farklılığı gözetilir.
Ödeme emrine itiraz ve tahliye talebi
Kiracıya tebliğ edilen ödeme emrinde, borcun ödenmesi için verilen süre ile itiraz süresi ayrı ayrı yer alır. Kiracı borca itiraz ederse takip durur ve alacaklının itirazın kaldırılması yoluna başvurması gerekir. Kiracı itiraz etmez ancak ödeme de yapmazsa, verilen süre sonunda tahliye talep edilebilir. Uygulamada en sık yapılan hata, ödemenin banka yerine elden yapılması ve buna dair yazılı bir belge alınmamasıdır; bu durumda ödeme yapıldığı halde ispat edilemez.
İki haklı ihtar ve diğer tahliye sebepleri
Ödememe dışında, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olma, kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa ve imar zorunluluğu gibi sebepler de tahliye talebine dayanak oluşturabilir. Bu sebeplerin her biri farklı süre ve şekil şartına tabidir; ihtiyaç iddiasının samimiyeti ise ayrıca değerlendirilir. Tahliye sebebinin baştan doğru seçilmesi, sürecin uzamasını önleyen en önemli adımdır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacıyla sunulmuştur. Sözleşmenin içeriği, kiralananın niteliği ve ödeme geçmişi sonucu belirleyeceğinden, takip başlatmadan önce belgelerinizi bir hukukçuya inceletmenizde yarar vardır.