Tapu iptali ve tescil talepleri, mülkiyetin doğrudan tartışıldığı ağır dosyalardır. Son yıllarda taşınmaz uyuşmazlıklarının bir bölümü dava şartı arabuluculuk kapsamına alındığından, sürecin ilk kırılması çoğu kez mahkemede değil arabuluculuk masasına gelmeden önce yaşanır. Bu rehber, TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme ekseninde, delil eksikliğinin süreci nasıl kilitlediğini ele alır.
Arabuluculuk Kapsamı Baştan Netleştirilmeli
Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar bakımından zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. Tapu iptali ve tescil talebinin bu kapsama girip girmediği uygulamada tartışılabilmektedir. Dava şartı yokluğundan usulden ret riskini almamak için, dava dilekçesi hazırlanmadan önce talebin niteliği ayrıntılı olarak değerlendirilmelidir.
Masaya Boş Elle Oturmanın Bedeli
Arabuluculuk oturumu, tarafların pazarlık gücünü belgeye dayandırdığı ilk andır. Elinde tapu kaydı, akit tablosu ve ödeme izi olmayan taraf, karşı tarafın anlatımına itiraz edemez; süreç anlaşamama ile kapanır ve dosya aynı zayıflıkla mahkemeye taşınır.
Toplanması Gereken Belge Seti
- Taşınmazın tapu kaydı, tapu müdürlüğündeki işlem dosyası ve akit tablosu
- Satış bedelinin ödendiğini gösteren banka dekontları ve havale açıklamaları
- Varsa harici sözleşme, vekâletname ve taraflar arasındaki yazışmalar
- Miras yoluyla intikal iddiasında veraset belgesi ve nüfus kayıt örneği
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim planı, proje ve eklenti kayıtları
Yetki ve Anlaşma Belgesinin Etkisi
Taşınmazın aynına ilişkin talepler bakımından mahkemenin yetkisi taşınmazın bulunduğu yere bağlıdır; bu, tarafların iradesiyle aşılabilecek bir konu değildir. Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesinin mülkiyet aktarımını gerçekten sağlayacak açıklıkta yazılması, tescil aşamasında yeni bir uyuşmazlık doğmasını engeller. Bedel, ödeme takvimi, zilyetliğin devri ve masraf paylaşımı ayrı ayrı yazılmalıdır.
Anlaşma Sağlanamazsa
Görüşme tutanağı, karşı tarafın hangi noktada direndiğini gösteren bir haritadır. Anlaşamama hâlinde dava dilekçesi, bu haritaya göre kurulmalı; tartışmalı olduğu anlaşılan olgular için keşif, bilirkişi ve tanık talepleri baştan ileri sürülmelidir.
Taşınmaz dosyalarında küçük bir belge boşluğu bile sonucu değiştirebilir. Yazılanlar genel bilgilendirme amacı taşır; kendi taşınmazınıza ilişkin adım atmadan önce dosyanızın bir hukukçu tarafından incelenmesini öneririz.