Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi talepleri, dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasından geçer. TMK ve TBK ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin kesiştiği bu dosyalarda görüşmenin sonuçsuz kalmasının başlıca sebebi, tarafların taşınmazın hukuki ve fiili durumuna ilişkin farklı bilgilerle masaya oturmasıdır. Aşağıdaki liste, ortak bir zeminde konuşulabilmesi için hangi belgelerin önceden hazır olması gerektiğini gösterir.
Paydaşlık Tablosunu Netleştirmek
Güncel tapu kaydı, pay oranları ve varsa miras yoluyla intikal etmemiş paylar baştan tespit edilmelidir. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesinin temin edilmesi, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi ihtiyacını da gündeme getirir. Üzerinde ipotek, haciz, intifa veya aile konutu şerhi bulunup bulunmadığı ayrıca not edilmelidir; bu kayıtlar hem satış hem taksim seçeneğini doğrudan etkiler.
Aynen Taksim mi Satış mı: Teknik Dosyanın Rolü
- Kadastro paftası, çap ve varsa mimari proje
- Belediyeden alınacak imar durumu ve ifraz koşulları
- Yapı varsa iskân durumu ve bağımsız bölüm listesi
- Taşınmazın güncel değerine ilişkin karşılaştırmalı bilgi
- Fiili kullanım alanlarını gösteren kroki veya fotoğraf
Aynen taksim talep edilecekse, taşınmazın bölünebilirliğini destekleyen teknik veriler önceden hazırlanmalıdır; bu veriler yoksa tartışma kaçınılmaz olarak satış seçeneğine kayar.
Muhdesat ve Kullanım İddiaları
Paydaşlardan birinin taşınmaz üzerine yaptığı yapı, ağaç ya da tesise ilişkin iddialar ayrı bir ispat konusudur. Yapım tarihini ve masrafı gösteren faturalar, ruhsat kayıtları, tarihli fotoğraflar ve tanık bilgisi olmadan bu iddianın karşılığını almak zorlaşır. Aynı şekilde, taşınmazdan tek başına yararlanan paydaşa yönelik talepler de kullanım süresini gösteren kayıtlara dayanmalıdır.
Anlaşma Belgesinin Hazırlanmasında Dikkat
Görüşmede uzlaşma sağlanırsa, hangi paydaşın hangi bölümü alacağı, denkleştirme bedelinin tutarı ve ödeme takvimi açık yazılmalıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren anlaşmalarda tapu siciline tescil için aranan şekil şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir; bu değerlendirme yapılmadan imzalanan metin uygulamada işlevsiz kalabilir.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir. Taşınmazın imar durumu ve paydaş yapısı sonucu belirgin biçimde değiştirebileceğinden, süreci bir hukukçuyla planlamanız önerilir.