Kat malikleri arasındaki aidat, ortak alan kullanımı ve yönetim kararlarına ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde arabuluculuğa başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Görüşme masasına oturan tarafın elini zayıflatan şey çoğu zaman hukuki argümanın yetersizliği değil, iddiayı ayakta tutacak belgenin o an dosyada bulunmamasıdır. Aşağıdaki kontrol listesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin birlikte uygulandığı dosyalarda belge boşluğunu görüşmeden önce kapatmaya yöneliktir.
Masaya Otururken Elde Bulunması Gerekenler
- Kat mülkiyetine geçilmiş tapu kaydı ve bağımsız bölüm listesi
- Yönetim planının güncel nüshası ve üzerinde yapılan değişikliklerin izi
- Kat malikleri kurulu karar defterinin uyuşmazlığa konu sayfalarının onaylı örneği
- Toplantı çağrısının maliklere ulaştığını gösteren imza cetveli veya tebligat evrakı
- Aidat tahakkuk ve tahsilat cetveli ile banka hesap hareketleri
- Ortak alana ilişkin fotoğraf, keşif tutanağı veya teknik rapor
Karar Defteri: Zincirin En Sık Kırılan Halkası
Kat malikleri kurulu kararına dayanan her talep, o kararın usulüne uygun alındığını gösteren kayıtla ayakta durur. Uygulamada en çok tartışılan noktalar çağrının kime, ne zaman ve hangi yolla yapıldığı; toplantı ve karar yeter sayılarının tutanakta nasıl gösterildiği; imzaların bağımsız bölüm maliki ile eşleşip eşleşmediğidir. Defterin fotokopisi yerine onaylı örneğinin alınması, sonradan yapılan eklemelere ilişkin itirazları büyük ölçüde önler.
Ortak Alan İddiasında Teknik Delilin Zamanlaması
Su sızıntısı, cephe değişikliği, otopark veya çatı katı kullanımı gibi iddialarda fiili durum hızla değişir. Onarım yapılmadan önce mevcut halin tespit edilmesi, sonradan alınacak bilirkişi raporunun dayanağını oluşturur. Delil tespiti talebinin arabuluculuk sürecine paralel yürütülebileceği; tespit yapılmadan tamir edilen bir kusurun ispatının ciddi biçimde zorlaştığı unutulmamalıdır.
Görüşme Tutanağını Sonraki Aşamayı Düşünerek Kurmak
Arabuluculuk tutanağı yalnızca anlaşma veya anlaşamama kaydı değildir. Tarafların kabul ettiği rakamlar, teslim tarihleri ve edimin kapsamı açık yazıldığında, anlaşma sağlanırsa icra edilebilirlik sorunu doğmaz; sağlanamazsa dava dilekçesindeki talep kalemleri bu metinle tutarlı kurulabilir. Belirsiz ifadeler her iki ihtimalde de aleyhe yorumlanabilir.
Anlaşma Sağlanamazsa Son Kontrol
Dava yoluna geçilmeden önce kararın iptali, aidat alacağı veya el atmanın önlenmesi taleplerinden hangisinin öne çıkarılacağına karar verilmeli; her talebin bağlı olduğu hak düşürücü ve zamanaşımı süreleri ayrı bir takvimde izlenmelidir. Kararın öğrenildiği tarihi gösteren belge, sürenin başlangıcını tartışmalı hale getirmemek için baştan dosyaya konmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planının içeriği ve yapının fiili durumu sonucu değiştirebileceğinden, kendi dosyanız için bir hukukçudan değerlendirme almanız yerinde olur.