Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tartışma çoğu zaman hukuk kuralından değil, binanın fiilî durumunun zamanla değişmiş olmasından doğar. Ortak alanın kapatılması, projeye aykırı tadilat veya su sızıntısı gibi olaylarda kanıt hızla kaybolur. Bu nedenle tespit davası ve delil tespiti talebi, 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK ekseninde yürüyen dosyalarda en etkili risk azaltma aracıdır.
Uyuşmazlığın Kaynağı: Proje mi, Fiilî Kullanım mı
İlk yapılacak iş, iddianın hangi zemine dayandığını belirlemektir. Bir yerin ortak alan mı yoksa eklenti mi olduğu öncelikle mimari proje, yönetim planı ve tapu kaydından okunur. Fiilî kullanım uzun süredir farklı olsa bile, hukuki nitelendirme bu belgelerden hareketle yapılır. Yönetim planı çoğu dosyada gözden kaçar; oysa gider paylaşımından ortak yer kullanımına kadar birçok konuda ilk başvurulacak metindir.
Tespit Davasının İşlevi ve Sınırı
Tespit talebi, bir hukuki durumun varlığını veya yokluğunu ortaya koymaya yarar; ancak kendiliğinden bir edim doğurmaz. Örneğin bir alanın ortak yer olduğunun tespiti ile eski hâle getirme talebi farklı sonuçlar üretir. Talep sonucu kurulurken hangi ihtimalin istendiği net yazılmalı, gerekiyorsa terditli talep düzeni kullanılmalıdır; aksi hâlde kazanılan karar pratikte uygulanamaz kalabilir.
Delil Tespiti: Kaybolan Kanıtın Dondurulması
Sızıntı, çatlak, nem veya izinsiz tadilat gibi durumlarda kanıt zamanla ortadan kalkar ya da onarımla örtülür. Bu hâllerde dava açılmadan önce delil tespiti talebinde bulunmak, mevcut durumun bilirkişi eliyle kayda geçirilmesini sağlar. Talep dilekçesinde tespiti istenen konu daraltılmalı; "binanın genel durumu" gibi geniş bir ifade yerine hangi bağımsız bölümde hangi olgunun saptanacağı belirtilmelidir.
Dosyaya Eklenecek Belgeler
- Tapu kaydı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti bilgisi ve onaylı mimari proje
- Yönetim planı ile kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları
- Ortak gider tahakkuk ve tahsilat kayıtları
- Tarihli fotoğraf ve video kayıtları, varsa belediye ya da itfaiye tutanakları
- Kat maliklerine veya yöneticiye gönderilen ihtarnameler ve tebliğ belgeleri
Yönetim Kararlarının ve İhtarın Zamanlaması
Bireysel dava açmadan önce konunun kat malikleri kuruluna taşınması, hem uyuşmazlığın idari yoldan çözülme ihtimalini doğurur hem de karşı tarafın tutumunu belgelendirir. Kurul kararına karşı gidilecek yol ile doğrudan açılacak dava farklı süre ve şartlara tabi olabildiğinden, karar tarihlerinin kaydedilmesi önemlidir. İhtarname gönderilirken talep somut yazılmalı; süre verilmişse bu sürenin dolduğu tarih de takvime işlenmelidir.
Aktarılan bilgiler genel çerçeve sunmaktadır. Her binanın projesi, yönetim planı ve fiilî durumu farklı olduğundan sonuç da dosyaya göre değişir; işlem yapmadan önce belgelerin bir hukukçuyla birlikte incelenmesi yerinde olur.