Apartman ve site yönetimlerinde alınan kararlar, çoğunlukla aylar sonra faturaya yansıdığında tartışılmaya başlanır. Oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kurul kararına karşı gidilecek yolun süresi kısadır ve süre kaçırıldığında karar kural olarak bağlayıcı hâle gelir. Bu rehber, süre yönetimini merkeze alarak kat mülkiyetinde itiraz hazırlığını ele alır.
Sürenin Başlangıcı: Katılım Durumuna Göre Değişir
Toplantıya katılan ve karara olumsuz oy veren malik bakımından süre karar tarihinden işlerken, toplantıya katılmayan malik bakımından kararı öğrenme anı esas alınır ve her hâlde karar tarihinden itibaren işleyen daha uzun bir üst sınır bulunur. Bu ikili yapı, uygulamada en çok karıştırılan noktadır. Bu nedenle ilk yapılacak iş, toplantı tutanağının maliklere ne zaman ve nasıl duyurulduğunu belgelemektir.
Toplanacak Belgeler
- Toplantı çağrısı, gündem ve çağrının maliklere ulaştığını gösteren kayıt.
- Hazirun cetveli, vekâletnameler ve arsa payı oranlarını gösteren tablo.
- Karar defteri örneği ve karar altındaki imzalar.
- Yönetim planı; alınan kararın yönetim planına uygun olup olmadığı buradan denetlenir.
- İşletme projesi, gider paylaşım tablosu ve tebliğine ilişkin kayıt.
Yeter Sayı ve Nitelikli Çoğunluk Denetimi
Kat mülkiyetinde her karar aynı çoğunlukla alınamaz. Ortak yerlerde yapılacak işin niteliğine göre farklı yeter sayılar aranır; kimi işler için oybirliği düzeyinde bir mutabakat gerekir. İtirazın en güçlü zemini çoğu zaman esasa ilişkin memnuniyetsizlik değil, kararın yanlış yeter sayıyla alınmış olmasıdır. Bu denetim, arsa payı tablosu ile hazirun cetveli yan yana konmadan yapılamaz.
Kira İlişkisiyle Kesişen Durumlar
Bağımsız bölüm kiraya verilmişse, ortak gider ve demirbaş kalemlerinin kiracıya mı malike mi ait olduğu hem TBK hükümlerine hem de kira sözleşmesindeki düzenlemeye göre belirlenir. Yönetimin kiracıya yönelttiği talepler ile malikin sorumluluğu birbirine karıştığında, ödeme yapan taraf sonradan kime rücu edeceğini gösteremez. Bu nedenle sözleşme metni ile işletme projesi birlikte okunmalıdır. TMK kapsamındaki mülkiyet ve komşuluk kuralları da bu değerlendirmenin arka planını oluşturur.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planınızın hükümleri sonucu belirleyici biçimde etkileyebileceğinden, karara itiraz etmeden önce tutanak ve yönetim planını birlikte incelettirmeniz uygun olur.