Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası, süreye tabi olmaması yönüyle diğer davalardan ayrılır; buna karşılık dava içindeki ara aşamaların süreleri kaçırıldığında sonuç doğrudan etkilenir. TMK paylı mülkiyet ve paylaşma rejimini, kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun bağımsız bölümlerin durumunu, TBK ise taşınmaz üzerindeki kira ilişkisini düzenler. Bu rehber, süre yönetimi ve belge eksikliği üzerinedir.
Paylaşmayı İsteme Hakkının Sınırları
Paydaş kural olarak her zaman paylaşma isteyebilir; ancak paylaşma isteminin uygun olmayan zamanda ileri sürülmemesi ve sözleşmeyle paylaşmanın kanunun izin verdiği ölçüde ertelenmiş olup olmadığı önceden kontrol edilmelidir. Tapu kaydında bu yönde bir şerh varsa, dava açılmadan önce şerhin kapsamı incelenmelidir.
Dava Öncesi Toplanacak Kayıtlar
- Güncel tapu kaydı ve tapu kütüğündeki tüm şerh ve beyanlar
- İmar durumu, kadastro çapı ve varsa ifraz imkânına ilişkin belediye yazısı
- Taşınmaz üzerindeki yapılar için ruhsat ve yapı kayıt belgeleri
- Kira sözleşmeleri ve kira ödemelerine ilişkin kayıtlar
- Vergi kayıtları ve ortak giderlere ilişkin ödeme belgeleri
Aynen Taksim mi, Satış mı: Tercihi Belgeyle Destekleyin
Ortaklığın aynen bölünerek giderilmesi mümkünse buna öncelik verilir. Aynen taksim talep eden tarafın, taşınmazın bölünebilirliğine ilişkin imar ve teknik verileri sunması beklenir; bu veriler sunulmadığında dosya kendiliğinden satış yönünde ilerler. Buna karşılık satış yolunu savunan taraf, bölünmenin değer kaybına yol açacağını gösteren teknik bir dayanak sunmalıdır.
Kiracının Durumu ve Muhdesat Tartışması
Taşınmazda kiracı bulunması, satış aşamasında en çok tereddüt yaratan konudur. Kira sözleşmesinin tarihi, süresi ve tapuya şerh verilip verilmediği baştan tespit edilmelidir. Ayrıca taşınmaz üzerindeki ağaç, yapı ve tesis gibi eklemelerin kime ait olduğu iddiası varsa, bu iddia satış aşamasına bırakılmamalı; masrafın kim tarafından yapıldığını gösteren fatura, ruhsat ve tanık delilleri dava içinde zamanında ileri sürülmelidir. Muhdesat iddiasının geç ileri sürülmesi, satış bedelinin paylaştırılmasında telafisi güç sonuçlar doğurur.
Satış Aşamasının Takibi
Karar kesinleştikten sonra süreç satış memurluğu eliyle yürür ve bu aşamada kıymet takdiri ile ihale ilanına ilişkin süreler kısa işler. Kıymet takdirine itiraz süresi kaçırıldığında, düşük belirlenen bir değer üzerinden satış gerçekleşebilir. Bu nedenle karar sonrası takvim, dava sürecindeki kadar dikkatle izlenmelidir.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi vermek içindir. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve imar durumu süreci esaslı biçimde değiştirdiğinden, dosyanız için ayrıca hukuki inceleme yaptırmanız yerinde olur.