Kira ilişkisinin sona erdirilmesi, Türk Borçlar Kanunu'ndaki kira hükümleri, taşınmaz mülkiyetine ilişkin Türk Medeni Kanunu düzenlemeleri ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde şekillenir. Tahliye taleplerinde davanın kaderini belirleyen unsur çoğu zaman haklılık değil, dayanılan sebebe uygun takvimin izlenip izlenmediğidir. Yanlış sebebe dayanan ya da süresi geçmiş bir talep, esas bakımından güçlü olsa dahi sonuç vermez.
Her Tahliye Sebebinin Kendi Takvimi Vardır
Uygulamada birbirine benzeyen ama usulleri farklı yollar bulunur:
- Gereksinim nedeniyle tahliye: kira süresinin bitimine bağlı dava süresi ve bu süre içinde yapılacak bildirimin etkisi
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye: projenin ve ruhsatın belgelenmesi ihtiyacı
- Yeni malikin gereksinimi: iktisap tarihine bağlanan bildirim ve dava zamanlaması
- Kira bedelinin ödenmemesi: usulüne uygun ihtar ve verilen sürenin sonuçları
- Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar: ihtarların ayrı ayrı ve yazılı olması gerekliliği
- Tahliye taahhüdü: taahhüdün kira sözleşmesinden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması
İhtarnamenin Metni Davanın Yarısıdır
Ödenmeyen kira nedeniyle yapılan ihtarda hangi ayların hangi tutarla istendiğinin açıkça yazılması gerekir. Toplu bir bakiye üzerinden yazılan ve dönem belirtmeyen ihtarlar, kiracının kısmi ödeme yaptığı hâllerde tartışmalı hâle gelir. Aynı şekilde ihtarın kime, hangi adrese ve hangi tarihte tebliğ edildiği dosyanın omurgasıdır; tebligat parçası olmadan ihtara dayanmak, iddiayı belgesiz bırakır.
Kira İlişkisini Belgelemek
Sözlü kira ilişkilerinde ilk tartışma, kiranın miktarı ve başlangıç tarihi üzerinde çıkar. Banka üzerinden yapılan ödemelerde açıklama kısmına ilgili ayın yazılması, yıllar sonra ortaya çıkacak bir uyuşmazlıkta belirleyici olabilir. Elden ödeme yapılan dönemler için imzalı makbuz bulunmuyorsa, tanık beyanı dışında dayanak kalmayabilir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planına aykırı kullanım iddiaları da ayrıca belgelenmelidir.
Dava Açmadan Önceki Kontroller
Dilekçe yazılmadan önce dört şeyin netleştirilmesi zaman kaybını önler: dayanılan tahliye sebebi, sözleşmenin başlangıç ve yenilenme tarihleri, bildirim veya ihtarın tebliğ tarihi ve talebin dayandığı belgelerin listesi. Bu dört başlığın tek sayfada toplanması, sürelerin hangi noktada işlemeye başladığını görünür kılar.
Not
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Kira sözleşmesinin türü, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu etkileyebileceğinden, tahliye talebinden önce dosyanın belgeleriyle birlikte bir hukukçuya incelettirilmesi tavsiye edilir.