Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda anlaşma sağlanamadığında, paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesi talebiyle mahkemeye başvurabilir. Türk Medeni Kanunu çerçevesindeki bu davada asıl belirleyici olan çoğu zaman hukuki tartışma değil, taşınmazın fiilî durumunu gösteren teknik belgelerdir. Dava öncesindeki ihtar aşaması ise özellikle ecrimisil talepleri bakımından kritik önemdedir.
Dava Açmadan Önce Paydaşlara Yapılacak Bildirim
Ortaklığın giderilmesi için ihtar zorunlu bir dava şartı değildir; ancak taşınmazı kullanan paydaştan kullanım bedeli istenecekse durum değişir. Bu nedenle uygulamada iki talep birbirine karıştırılır. Bildirim yapılırken kimin hangi bölümü kullandığı, hangi tarihten beri kullandığı ve istenen çözümün ne olduğu açıkça yazılmalıdır. Muhatabın tapu kaydındaki güncel adresi mutlaka doğrulanmalıdır.
Aynen Taksim mi Satış mı: Teknik Delil
- Güncel tapu kaydı ve pay oranlarını gösteren tablo
- İmar durumu belgesi ve ifraz edilebilirliğe ilişkin belediye yazısı
- Kadastro çapı, aplikasyon krokisi ve varsa vaziyet planı
- Taşınmaz üzerindeki muhdesat ve eklentilere ilişkin fotoğraf ve kayıtlar
- Tarım arazilerinde bölünebilirliğe ilişkin ilgili idare görüşü
Ecrimisil Talebinde İntifadan Men Koşulu
Paydaşlar arasındaki kullanım bedeli taleplerinde, kural olarak davacının diğer paydaşı taşınmazdan yararlanmaktan men ettiğini ortaya koyması beklenir. Bu koşulun aranmadığı istisnai durumlar bulunmakla birlikte, ispat yükünü hafifletmenin en pratik yolu noter ihtarnamesidir. İhtarın tarihi, talebin hangi dönemden itibaren ileri sürülebileceğini belirlediğinden, ihtar ne kadar geç çekilirse talep edilebilecek dönem de o kadar daralır.
Paydaşlar ve Tebligat Zinciri
- Tapu kaydındaki tüm paydaşları ve mirasçıları eksiksiz tespit edin.
- Vefat etmiş paydaşlar için veraset belgesi temin edin.
- Adres kayıtlarını nüfus sisteminden güncelleyin.
- Yurt dışında bulunan paydaşlar için tebligat yöntemini önceden planlayın.
- Taşınmaz üzerindeki ipotek ve haciz kayıtlarını listeleyin.
Satış Aşamasına Hazırlık
Aynen taksimin mümkün olmadığı hâllerde ortaklık satış yoluyla giderilir ve süreç satış memurluğu eliyle yürütülür. Bu aşamada değer tespitine yönelik itirazlar süreye tabidir; kıymet takdirine zamanında itiraz edilmemesi, satışın düşük bedelle sonuçlanmasına yol açabilir. Taşınmazın değerini etkileyen imar değişiklikleri veya çevredeki emsal satışlar bu itirazın somut dayanağını oluşturur.
Her taşınmazın imar ve pay yapısı farklı olduğundan, buradaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Dava ve ihtar sıralamasını taşınmazınıza özgü kayıtlarla birlikte bir avukatla planlamanız yararlı olacaktır.