İcra takibinde satış aşaması, borçlu için son ve en dar hareket alanıdır. İİK ve HMK'nın birlikte uygulandığı bu evrede süreler gün hesabıyla işler; yedi günlük başvuru pencerelerinin kaçırılması, esasen haklı olan itirazı dahi tartışılamaz hâle getirir. Aşağıda satış öncesi ve sonrasında hangi belgenin ne işe yaradığı ele alınmaktadır.
Süre Pencerelerini Ayırt Etmek
Uygulamada birbirine karışan üç ayrı başvuru vardır ve her birinin başlangıç anı farklıdır:
- Ödeme emrine itiraz: genel haciz yolunda tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine yapılır ve takibi durdurur
- Şikâyet: icra memurunun işleminin kanuna aykırı olduğu iddiasıyla icra mahkemesine yapılır; öğrenmeden itibaren işler
- İhalenin feshi: ihale sonrasında, kanunda öngörülen kısa süre içinde icra mahkemesinden istenir
Süresiz şikâyete tabi hâller sınırlıdır; bu istisnaya güvenip beklemek, çoğu dosyada telafisi olmayan sonuç doğurur.
Satış Öncesi Delil Hazırlığı
Satış aşamasında tartışmalar genellikle değer ve usul üzerinde yoğunlaşır. Kıymet takdirine itiraz için emsal satış bilgileri, taşınmazın imar durumu, yapı kayıt belgesi ve varsa hasar tespit raporu önceden hazırlanmalıdır. Değere itiraz süresi kaçırıldığında, ihale bedelinin düşüklüğü sonradan tek başına fesih sebebi olarak ileri sürülemez.
Tebligat: Dosyanın En Sık Kırılan Halkası
İhalenin feshi taleplerinin önemli bölümü tebligat usulsüzlüğüne dayanır. Bu nedenle tebligat parçası, adres kayıt sistemi bilgisi, dağıtıcı şerhi ve komşu beyanı gibi ayrıntılar tek tek incelenmelidir. Usulsüz tebligat iddiasında bulunan taraf, öğrenme tarihini de açıkça bildirmek zorundadır; aksi hâlde başvuru süresinde sayılmayabilir.
Alacaklı Tarafın Kontrol Listesi
- Satış ilanının içeriği ve ilan sürelerinin tutanakla doğrulanması
- Taşınmaz üzerindeki şerh ve ipoteklerin güncel tapu kaydından teyidi
- Muhammen bedel ile satış şartlarının dosyaya işlenmiş olması
- Sıra cetveline itiraz ihtimaline karşı alacak belgelerinin hazır tutulması
Burada anlatılanlar genel işleyişe ilişkindir. Takibin türü, borçlunun sıfatı ve satışa konu malın niteliği süre ve başvuru yolunu değiştirebilir. Satış ilanını gördüğünüz gün dosyayı bir hukukçuyla incelemek, kalan dar süreyi verimli kullanmanın en gerçekçi yoludur.