İcra takibinde satış aşaması, sürelerin en kısa ve en katı işlediği bölümdür. Kıymet takdirine itiraz, satış ilanına yönelik şikayet ve ihalenin feshi talebi birbirinden ayrı işlemlerdir; her biri kendi başlangıç tarihine ve genellikle yedi günlük bir pencereye bağlıdır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu bu aşamanın çerçevesini oluşturur ve kaçırılan bir gün, taşınmazın el değiştirmesiyle sonuçlanabilir.
Kıymet Takdiri: İtiraz Edilmezse Bedel Kesinleşir
Satışa esas değer, bilirkişi raporuyla belirlenir ve ilgililere tebliğ edilir. Rapordaki değer düşük tespit edilmişse itiraz, tebliğden itibaren işleyen kısa süre içinde icra mahkemesine yapılmalıdır. Bu aşamada itiraz edilmediğinde, ihale bedelinin düşüklüğü sonradan ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürüldüğünde çoğu kez sonuç alınamaz. Değer tartışması bu nedenle satış ilanından önce kapatılmalıdır.
- Raporun tebliğ tarihi dosyadan teyit edilir.
- İtiraz dilekçesine karşı değerlendirme ve emsal bilgileri eklenir.
- Taşınmazın imar durumu ve muhdesatı ayrıca gösterilir.
- Üzerindeki takyidatlar değeri etkiliyorsa açıkça belirtilir.
Satış İlanı ve Tebligat Zinciri
Satış ilanının usulüne uygun yapılması ve ilgililere tebliğ edilmesi ihalenin geçerliliğinin temel şartlarındandır. İlanın içeriğindeki eksiklikler, tebligatın hatalı adrese yapılması veya hiç yapılmamış olması, ihalenin feshi taleplerinde en çok kullanılan gerekçelerdir. Bu nedenle satış süreci başladığında dosyadaki tebligat parçaları tek tek incelenmeli, adres kayıtlarıyla karşılaştırılmalıdır.
İhalenin Feshi: Pencere Çok Dar
- İhale tarihi ve varsa öğrenme tarihi kaydedilir.
- Fesih sebepleri usul ve esas olarak ayrı ayrı sınıflandırılır.
- Talep, süresi içinde icra mahkemesine yöneltilir.
- Talebin reddi halinde para cezası riski göz önünde tutulur.
- Tescil işlemine karşı gerekli tedbirler eş zamanlı istenir.
Usule Aykırı İşlemin Sonucu Geri Dönülemez Olabilir
İhale kesinleşip tescil gerçekleştikten sonra yapılacak itirazların pratik değeri büyük ölçüde kalmaz. Borçlu tarafında en sık görülen hata, satış aşamasına gelinceye kadar dosyayı takip etmemek ve tebligatları izlememektir. Alacaklı tarafında ise satış talebinin süresinde yenilenmemesi nedeniyle haczin düşmesi ciddi bir kayıp doğurur.
Satış aşamasında gün hesabı dosyanın kaderini belirler; bu nedenle takip dosyasının düzenli aralıklarla kontrol edilmesi gerekir. Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşımakta olup, dosyanızdaki tebligat ve satış kayıtları görülmeden yorum yapılması yanıltıcı olabilir.