İcra dosyasında satış aşamasına gelindiğinde süreler kısalır ve hataların geri dönüşü zorlaşır. Borçlu için taşınmazın elden çıkmasını önlemenin, alacaklı için ise satışın sağlıklı tamamlanmasının yolu aynı yerden geçer: yedi günlük süreleri doğru saymak. Bu rehber, satış sürecindeki itiraz kapılarını ve haricen anlaşma seçeneğini ele alır.
Yedi Günün Birden Fazla Anlamı Vardır
- İlamsız takipte ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür.
- Kıymet takdiri raporuna itiraz, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılır.
- İhalenin feshi talebi, İcra ve İflas Kanunu uyarınca ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde ileri sürülür.
- İcra dairesi işlemlerine karşı genel şikayet süresi de kural olarak yedi gündür.
Bu sürelerin tamamı aynı dosyada peş peşe gelebildiğinden, tek bir takvim tablosu tutulması ve her tebligatın alındığı tarihin işlenmesi gerekir.
Kıymet Takdiri Aşamasını Atlamayın
İhalenin feshi aşamasında en çok dile getirilen iddia, taşınmazın değerinin düşük belirlendiğidir. Ancak kıymet takdiri raporu usulüne uygun tebliğ edilmiş ve süresinde itiraz edilmemişse, bu itiraz sonradan aynı güçle ileri sürülemez. Bu nedenle raporun tebliğ edildiği gün, imar durumu, kat irtifakı, kiracı bulunup bulunmadığı ve emsal satışlar üzerinden inceleme yapılmalıdır.
Elektronik Satış Sürecinde Kontrol Noktaları
- Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği kontrol edilir.
- İlan metnindeki taşınmaz bilgileri, mükellefiyetler listesi ve şerhler karşılaştırılır.
- Teklif verme dönemi ve teminat şartları takip edilir.
- İhale sonrası tescil ve tahliye aşamasının takvimi çıkarılır.
Satıştan Önce Anlaşmanın Değeri
Satış aşaması, tarafların gerçek zarar hesabını en net gördüğü aşamadır. Borçlu için taşınmazın ihaleyle elden çıkması, çoğu zaman piyasa değerinin altında bir tasfiye anlamına gelir. Alacaklı için ise ihalenin feshi davası aylarca tahsilatı geciktirebilir. Bu nedenle satış gününden önce yapılacak ödeme planı, taşınmazın haricen satışına izin verilmesi ya da borcun bir kısmının teminata bağlanması, çoğu dosyada iki taraf için de daha verimli sonuç verir.
Anlaşma Metninde Bulunması Gerekenler
Hangi dosya numarasındaki takibin durdurulacağı, hacizlerin ne zaman fekki, satış talebinin geri alınıp alınmayacağı, temerrüt halinde tekrar hangi tarihte satış istenebileceği ve masraf ile vekalet ücretinin kim tarafından karşılanacağı açıkça yazılmalıdır. Sözlü mutabakatla satış gününün geçirilmesi, borçlu açısından ciddi risk doğurur.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. İcra dosyalarında süreler tebligat tarihine göre hesaplandığından, satış ilanını gördüğünüz anda hukuki destek almanız hak kaybını önler.