Haciz konulmuş bir malın paraya çevrilmesi aşaması, borçlu için son savunma penceresidir. Bu pencerede kullanılabilecek yollar sınırlı sayıda ve kısa sürelidir; üstelik her biri icra hukuk mahkemesi önünde ve şikâyet usulüne göre işler. Genel mahkemede dava açmak, bu aşamada karşılaşılan en maliyetli hatadır.
Satıştan Önce: Kıymet Takdirine İtiraz
Satış bedelinin düşük kalmasının en yaygın sebebi, kıymet takdirinin zamanında tartışılmamasıdır. Rapor tebliğ edildiğinde kanunda öngörülen kısa süre içinde itiraz edilmezse, takdir edilen değer sonraki aşamalar için bağlayıcı hâle gelir ve ihalenin feshi talebinde artık bu sebebe dayanılamaz. İtiraz dilekçesinde soyut biçimde değerin düşük olduğunu söylemek yeterli değildir; emsal satış verileri, taşınmazın imar durumu, kullanım alanı ve varsa yapı ruhsatındaki farklılıklar somut olarak gösterilmelidir.
Satış Sürecinde Kontrol Edilecek Noktalar
- Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği; tebligattaki eksiklik başlı başına bir fesih sebebi olabilir.
- İlanda taşınmazın nitelikleri, muhammen bedel ve satış koşullarının doğru gösterilip gösterilmediği.
- Elektronik satış sisteminde teklif verme süresi ve şartnamenin içeriği.
- Taşınmaz üzerindeki takyidatların ve kira şerhlerinin şartnameye yansıtılıp yansıtılmadığı.
- İhaleye katılım koşulları ile teminat şartlarının kanuna uygunluğu.
İhalenin Feshi: Dava Değil, Şikâyet
İhalenin feshi talebi, ihaleyi yapan icra dairesinin bağlı bulunduğu icra hukuk mahkemesine yöneltilir ve kanunda öngörülen kısa süre içinde ileri sürülmelidir. Talebin dayanağı; ihaleye fesat karıştırılması, artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalar, ihalenin usulüne aykırı yürütülmesi veya alıcının taşınmazın niteliğinde esaslı yanılmaya düşürülmesi olabilir. Talep reddedildiğinde para cezasına hükmedilebileceği de göz önünde tutulmalı; bu nedenle başvuru, dayanağı olmayan genel iddialarla yapılmamalıdır.
Satış Bedelinin Paylaştırılması Aşaması
Satış tamamlandıktan sonra süreç bitmez. Sıra cetveline karşı yapılacak şikâyet ve itiraz, alacaklılar arasındaki paylaşımı ilgilendirir ve ayrı bir usule tabidir. Borçlu bakımından ise borcun ne kadarının kapandığı, masraf ve vekâlet ücreti kalemlerinin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı bu aşamada denetlenir. Fazla tahsilat varsa iadesi talep edilir.
Zamanı Doğru Kullanmak
- Satış kararı öğrenildiği anda dosyadan tüm tebligat parçaları temin edilir.
- Kıymet takdiri raporunun tebliğ tarihi tespit edilir ve itiraz süresi takvime işlenir.
- Borcun yapılandırılması veya taksitlendirilmesi ihtimali alacaklıyla paralel olarak değerlendirilir.
- Satış ilanı yayımlandığında ilan metni ile şartname karşılaştırılır.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar. Satış aşamasındaki sürelerin çok kısa olması nedeniyle, tebligatı aldığınız gün dosyayı bir hukukçuya inceletmeniz hak kaybını önlemek açısından belirleyici olacaktır.