6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, deprem ve afet riski taşıyan yapıların yıkılması ve yeniden inşası sürecini düzenler.
Riskli Yapı Tespiti
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yetkili.
- Lisanslı kuruluşlar tarafından teknik inceleme.
- Risk raporu ile tapuya şerh.
- Malik bilgilendirilir; itiraz süresi 15 gün.
Yıkım Süreci
- Riskli yapı tespitinden sonra en geç 60 gün içinde yıkım.
- Tahliye süresi 90 günü geçmez (genelde 60 gün).
- Maliklerin onayı şart değil — kamu yararı.
- Kira yardımı (geçici barınma) sağlanır.
Müteahhit ile Anlaşma
- Maliklerin 2/3 çoğunluğu ile müteahhit seçimi.
- Kalan 1/3 katılmak zorunda — itiraz hakkı sınırlı.
- Kat karşılığı sözleşmesi notere onaylatılır.
- Yapı denetim şirketi kontrolü.
Kira Yardımı
- Yıkım sonrası malike geçici barınma yardımı.
- Aylık tutar bölgeye ve aile büyüklüğüne göre.
- İnşaat süresince ödenir (genelde 18 ay).
- Bakanlık tarafından doğrudan transfer.
Hak Sahipliği Hesaplaması
- Eski binadaki bağımsız bölüm metrekaresi temel.
- Yeni binada eşdeğer veya artırılmış metrekare.
- Anlaşma şartlarına göre malik nakit/küçük daire fark.
- "Üst hakkı" devri tartışmaları.
Yargıtay HGK ve 14. HD — Yerleşik Yaklaşım
HGK ve 14. HD, kentsel dönüşümde maliklerin 2/3 çoğunluk şartının sıkı uygulanmasını, kalan 1/3 maliklerin itiraz haklarının sınırlı olduğunu, ancak müteahhit seçiminde maddi kayıba uğramamaları için makul ödeme sözleşmelerinin sunulması gerektiğini benimsemektedir.
Tipik Uyuşmazlıklar
- Risk raporuna itiraz.
- Kira yardımının ödenmemesi.
- Müteahhit gecikmesi/iflası.
- Hak sahipliği oranı tartışması.
- Yıkım önceden yapılan mal varlığı tasarrufları.
Pratik Tavsiyeler
- Risk raporunu inceleyin; itiraz hakkını kullanın.
- Müteahhit seçiminde rezerv sözleşme klozları.
- Yapı denetim şirketinin bağımsız olduğunu kontrol.
- Sözleşmede teslim süresi + ceza klozu.
- Kira yardımı takibi.
- İnşaat süresinde ortak olarak avukat tutma.
Kentsel dönüşüm dosyaları çoklu paydaşlıdır. Gayrimenkul hukuku avukatı önerilir.