Kentsel Dönüşüm (6306 sayılı Kanun): Güncel Süreç

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, deprem ve afet riski taşıyan yapıların yıkılması ve yeniden inşası sürecini düzenler.

Riskli Yapı Tespiti

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yetkili.
• Lisanslı kuruluşlar tarafından teknik inceleme.
• Risk raporu ile tapuya şerh.
• Malik bilgilendirilir; itiraz süresi 15 gün.

Yıkım Süreci

• Riskli yapı tespitinden sonra en geç 60 gün içinde yıkım.
• Tahliye süresi 90 günü geçmez (genelde 60 gün).
• Maliklerin onayı şart değil — kamu yararı.
• Kira yardımı (geçici barınma) sağlanır.

Müteahhit ile Anlaşma

• Maliklerin 2/3 çoğunluğu ile müteahhit seçimi.
• Kalan 1/3 katılmak zorunda — itiraz hakkı sınırlı.
• Kat karşılığı sözleşmesi notere onaylatılır.
• Yapı denetim şirketi kontrolü.

Kira Yardımı

• Yıkım sonrası malike geçici barınma yardımı.
• Aylık tutar bölgeye ve aile büyüklüğüne göre.
• İnşaat süresince ödenir (genelde 18 ay).
• Bakanlık tarafından doğrudan transfer.

Hak Sahipliği Hesaplaması

• Eski binadaki bağımsız bölüm metrekaresi temel.
• Yeni binada eşdeğer veya artırılmış metrekare.
• Anlaşma şartlarına göre malik nakit/küçük daire fark.
• "Üst hakkı" devri tartışmaları.

Yargıtay HGK ve 14. HD — Yerleşik Yaklaşım

HGK ve 14. HD, kentsel dönüşümde maliklerin 2/3 çoğunluk şartının sıkı uygulanmasını, kalan 1/3 maliklerin itiraz haklarının sınırlı olduğunu, ancak müteahhit seçiminde maddi kayıba uğramamaları için makul ödeme sözleşmelerinin sunulması gerektiğini benimsemektedir.

Kapsam notu: Yukarıdaki değerlendirme, belirli bir karara atıf yapmak yerine uygulamada yerleşik hâle gelmiş genel yaklaşımı özetlemektedir; bu nedenle esas ve karar numarası verilmemiştir. Somut bir dosyada emsal karara dayanılacaksa, ilgili kararın esas ve karar numarasıyla Yargıtay Karar Arama üzerinden teyit edilmesi ve tam metninin incelenmesi gerekir. Her dosyanın olgu örgüsü farklı olduğundan kararların somut olaya uygulanışı dosyaya özgüdür.

Tipik Uyuşmazlıklar

• Risk raporuna itiraz.
• Kira yardımının ödenmemesi.
• Müteahhit gecikmesi/iflası.
• Hak sahipliği oranı tartışması.
• Yıkım önceden yapılan mal varlığı tasarrufları.

Pratik Tavsiyeler

1. Risk raporunu inceleyin; itiraz hakkını kullanın.
2. Müteahhit seçiminde rezerv sözleşme klozları.
3. Yapı denetim şirketinin bağımsız olduğunu kontrol.
4. Sözleşmede teslim süresi + ceza klozu.
5. Kira yardımı takibi.
6. İnşaat süresinde ortak olarak avukat tutma.

Kentsel dönüşüm dosyaları çoklu paydaşlıdır. Gayrimenkul hukuku avukatı önerilir.