Kat mülkiyeti kapsamındaki uyuşmazlıklarda en belirleyici unsur, çoğu zaman esasa dair haklılık değil, harekete geçme zamanının doğru hesaplanmasıdır. Aidat alacağının takibi, kat malikleri kurulu kararına itiraz ve ortak alanların kullanımına ilişkin talepler farklı süre mantıklarına tabidir. Bu rehber, Kat Mülkiyeti Kanunu (634) ile TMK ve TBK çerçevesinde süre boyutunu somut biçimde ele alır.
Kurul Kararına İtirazda Zamanın İşleyişi
Kat malikleri kurulunun aldığı bir karara katılmayan veya toplantıya çağrılmayan malik, kararın iptalini isteyebilir. Burada kritik olan, kararın öğrenildiği an ile toplantı tarihinin farklı başlangıç noktaları oluşturmasıdır. Toplantıya katılan malik için sürenin karar tarihinden, katılmayan için öğrenme tarihinden işlemeye başlaması, dosyanın en başında netleştirilmelidir. Aksi halde esasa hiç girilmeden talep zamanaşımı veya hak düşürücü süre gerekçesiyle reddedilebilir.
Aidat ve Ortak Gider Alacağının Takibi
Ödenmeyen aidat ve ortak giderler için yönetici, malik adına takip başlatabilir. Uygulamada sık görülen hata, gider paylaşımının işletme projesine veya kurul kararına dayandırılmadan talep edilmesidir. Alacağın dayanağı olan karar, tebliğ belgesi ve gider dökümü aynı dosyada tutulmalıdır.
- İşletme projesinin usulüne uygun tebliğ edildiğinin belgelenmesi
- Gecikme tazminatının sözleşme veya kanuni dayanağının gösterilmesi
- Kiracı ile malik arasındaki müteselsil sorumluluğun ayrı değerlendirilmesi
Ortak Alan ve Eklenti Uyuşmazlıkları
Çatı, cephe, otopark gibi ortak yerlerin kullanımı ya da bir malikin izinsiz tadilatı sıklıkla ihtilaf yaratır. Bu tür taleplerde eski hale getirme istemi ile tazminat istemi ayrı ayrı kurulmalı; keşif ve teknik rapor ihtiyacı dava planına baştan yerleştirilmelidir. Ortak alandaki değişikliğin projeye aykırılığı fotoğraf, ruhsat ve yönetim planı ile birlikte ortaya konmalıdır.
Yönetim Planının Belirleyici Rolü
Yönetim planı, apartman için adeta iç anayasa işlevi görür ve pek çok uyuşmazlıkta ilk bakılması gereken belgedir. Karar nisapları, giderlerin paylaşım usulü ve yöneticinin yetkileri burada tanımlanır. Talep oluşturulurken kanun hükmü ile yönetim planı birlikte okunmalı, çelişki varsa hangisinin öncelikli olduğu değerlendirilmelidir.
Bu metin genel bilgilendirme niteliğindedir. Her binanın yönetim planı ve olayın özellikleri süre ve yetki hesabını değiştirebileceğinden, somut uyuşmazlıkta bir hukukçudan görüş alınması yerinde olur.