Apartman ve site yönetimlerinde ortaya çıkan anlaşmazlıklar, mahkeme öncesinde çoğu kez uzlaşmayla çözülebilecek niteliktedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK ve TBK ekseninde bu rehber, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculukun işleyişini ve sınırlarını ele alır.
Tipik Uyuşmazlık Konuları
Kat mülkiyetinde en sık görülen ihtilaflar; aidat ödememe, ortak alanların izinsiz kullanımı, gürültü ve rahatsızlık, yönetim kararlarına itiraz ve projeye aykırı tadilatlardır. Bu konuların bir kısmı komşuluk ilişkisine, bir kısmı yönetim planına dayandığından, çözüm yolu da buna göre değişir.
Arabuluculuğun Uygun Olduğu Haller
Tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği, karşılıklı menfaat dengesi kurulabilecek uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişlidir. Aidat alacağı, ortak gider paylaşımı ve komşuluk kaynaklı rahatsızlıklar bu kapsamda uzlaşmaya yatkındır. Süreç, mahkemeye göre daha hızlı ve ilişkiyi koruyan bir çözüm sunabilir.
Süreç Nasıl İşler?
- Taraflar arabulucu huzurunda menfaatlerini ortaya koyar.
- Yönetim planı ve varsa karar defteri kayıtları masaya konur.
- Uzlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi düzenlenir.
- Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınarak bağlayıcılık güçlendirilir.
Yönetim Kararına İtirazın Sınırı
Genel kurulda alınan yönetim kararlarına karşı kanunda öngörülen süre içinde iptal talebi gündeme gelebilir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olabileceğinden, arabuluculuk denenirken dava süresinin de takip edilmesi gerekir; uzlaşma çabası, süreyi kendiliğinden durdurmayabilir.
Değerlendirme
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, komşuluk ilişkisinin sürekliliği nedeniyle uzlaşmaya en açık alanlardan biridir; ancak yönetim kararlarına itirazda süre disiplini korunmalıdır. Her binanın yönetim planı ve olgu örgüsü farklı olduğundan, sürece girmeden önce somut duruma özel hukuki değerlendirme önerilir.