Bir taşınmaza birlikte malik olan paydaşlar anlaşamadığında, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) gündeme gelir. Ancak dava yoluyla satış çoğu zaman değerin altında sonuç doğurur. 6325 sayılı Kanun kapsamında arabuluculuk, TMK'daki paylaşım kurallarıyla birleştiğinde daha koruyucu bir yol sunar. Bu rehber arabuluculuk seçeneğine odaklanır.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşım mı?
Ortaklık iki şekilde giderilir: taşınmazın fiilen bölünmesi (aynen taksim) veya satılarak bedelin paylaşılması. Aynen taksim mümkünse genellikle paydaşların lehinedir; ancak imar ve fiili durum buna elvermeyebilir. Arabuluculuk, tarafların bu tercihi mahkeme zorlaması olmadan yapmasına imkân verir.
Arabuluculuğun Sağladığı Esneklik
- Paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralması.
- Taşınmazın üçüncü kişiye birlikte, açık artırma dışı satışı.
- Kullanım ve gelir paylaşımına dair ara çözümler.
Bu seçenekler, cebri satışta çoğu zaman mümkün değildir.
Değer Kaybını Önleme Mantığı
Ortaklığın giderilmesi davasında satış açık artırmayla yapılır ve piyasa değerinin altında bedel oluşabilir. Arabuluculukta ise taraflar serbest piyasa koşullarında anlaşabilir. Bu nedenle özellikle değeri yüksek taşınmazlarda uzlaşma yolunun önce denenmesi ekonomik olarak anlamlıdır.
Anlaşma Belgesinin Bağlayıcılığı
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, şartları sağlandığında icra edilebilir güce kavuşabilir. Bu nedenle metnin; payların oranı, ödeme takvimi ve tapu devri gibi başlıkları net içermesi gerekir. Muğlak bir uzlaşı, ileride yeni uyuşmazlık doğurur.
Değerlendirme
Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk, değer korumak isteyen paydaşlar için dava öncesi ciddi bir seçenektir. Her taşınmazın imar durumu ve paydaş yapısı farklı olduğundan, aynen taksim imkânının ve uzlaşı metninin somut duruma göre değerlendirilmesi önerilir.