Kiralananın boşaltılması, kiracı ile kiraya veren arasındaki en sık uyuşmazlıklardan biridir. Tahliye talebinin dayanağı ile izlenecek usul birbirine sıkı bağlıdır. Bu rehber, tahliye sebeplerini ve icra yoluyla tahliyenin işleyişini ele alır.
Tahliye Sebepleri
- Kira bedelinin ödenmemesi ve haklı ihtar sonrası temerrüt
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı
- Yeniden inşa veya esaslı onarım gereği
- Kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdü
Her sebep, TBK'da farklı şart ve sürelere bağlanmıştır; doğru sebebin doğru usulle ileri sürülmesi esastır.
İhtar ve Süre Yönetimi
Ödenmeyen kira nedeniyle tahliyede, kiracıya verilen süreli ihtarın usulüne uygunluğu belirleyicidir. İhtarın içeriği, ödenmesi gereken tutarı ve süreyi açıkça göstermelidir. Eksik ihtar, tüm süreci sakatlayabilir.
İcra Yoluyla Tahliye
Kira alacağı ve tahliye, İİK'daki özel takip yoluyla birlikte istenebilir. Kiracı süresinde itiraz etmez veya borcu ödemezse, icra hukuk mahkemesi kararıyla tahliye gerçekleştirilir. Taahhüde dayalı tahliyelerde ise taahhüdün geçerlilik koşulları incelenir.
Kiracının Savunma İmkânları
Kiracı; ödemenin yapıldığını, ihtarın usulsüz olduğunu veya ihtiyacın samimi olmadığını ileri sürebilir. Kat mülkiyeti ilişkisi varsa 634 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım kuralları da tartışmaya girebilir.
Tahliye ile Alacağın Ayrı Değerlendirilmesi
Tahliye kararı, birikmiş kira ve zararların tahsilini kendiliğinden sağlamaz; alacak için takip ve gerekirse dava ayrıca yürütülür. İki süreç baştan planlanmalıdır.
Tahliye sebebi ve sözleşme koşulları usulü doğrudan belirler; ihtar ve sözleşme metninizi bir hukukçuyla gözden geçirmeden adım atmamanız yerinde olur.