Taşınmaz uyuşmazlıklarında iki dava türü sıkça karıştırılır: tapu iptali ve tescil davası ile tespit davası. Türk Medeni Kanunu (TMK) mülkiyet ve tapu siciline güven ilkesini, Türk Borçlar Kanunu (TBK) devir sözleşmelerini, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise bağımsız bölümlere ilişkin özel durumları düzenler. Hangi davanın açılacağı, uyuşmazlığın niteliğine göre baştan doğru seçilmelidir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Zaman Açılır?
Tapu kaydının gerçek hak durumuna aykırı oluştuğu iddiası varsa bu dava gündeme gelir. Hukuka aykırı bir devir, hile, ehliyetsizlik ya da muvazaalı işlem söz konusu olabilir. Amaç, yolsuz tescili düzeltip mülkiyeti gerçek hak sahibi adına geçirmektir.
Muris Muvazaası ve Mirastan Mal Kaçırma
Uygulamada en çok görülen tapu iptali sebeplerinden biri, mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla satış gibi gösterdiği bağıştır. Bu tür dosyalarda incelenen başlıca noktalar şunlardır:
- Devir bedelinin gerçekte ödenip ödenmediği,
- Devralanın ödeme gücü ile taşınmazın değeri arasındaki fark,
- Mirasbırakanın devir tarihindeki iradesi ve amacı.
Tespit Davasının Sınırlı Amacı
Tespit davası, bir hukuki durumun ya da hakkın varlığının mahkemece belirlenmesini amaçlar; doğrudan tapuyu değiştirmez. Sınır, taşkın yapı veya taşınmazın niteliği gibi konularda önce tespit yaptırmak, sonraki asıl davaya sağlam bir zemin hazırlar. Ancak salt tespit yeterli menfaat sağlamıyorsa mahkeme davayı reddedebilir.
Keşif ve Bilirkişinin Rolü
Taşınmaz davalarının çoğunda mahal keşfi ve teknik bilirkişi incelemesi belirleyicidir. Tapu kayıtları, kadastro paftaları ve fen bilirkişisi ölçümleri birlikte değerlendirilir. Bu belgeler arasında çelişki varsa dava süresi uzar; bu yüzden dava öncesi kayıtların tutarlılığı gözden geçirilmelidir.
Yürütmenin Sürüncemede Kalmaması İçin
Tapu davalarında taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için tapuya şerh veya tedbir talep edilmesi çoğu zaman kritik önem taşır. Bu talep başta ileri sürülmezse, dava kazanılsa bile hakka kavuşmak zorlaşabilir.
Bu içerik yol gösterici niteliktedir. Her taşınmaz uyuşmazlığı; tapu geçmişi, taraf ilişkileri ve belgelere göre farklıdır. Dava türünü seçmeden önce bir hukukçudan görüş almanız isabetli olur.