Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı çoğu uyuşmazlığın çıkış noktasıdır. Kiracı ile malik arasındaki bu gerilim, hem TBK kira hükümleri hem de dava öncesi zorunlu arabuluculuk süzgeci dikkate alınarak yönetilmelidir.
Artış Oranının Yasal Sınırı
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artışın, bir önceki kira yılına ait on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemeyeceğini öngörür. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile bu üst sınırı aşan kısım geçersizdir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise oran, hâkim tarafından hakkaniyet ölçütüyle yeniden belirlenebilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır
Taraflar yeni dönem bedelinde anlaşamazsa kira tespit davası gündeme gelir. Yeni dönemin başlangıcından makul süre önce çekilecek bir ihtar, tespit edilen bedelin dönem başından itibaren istenebilmesi açısından belirleyicidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Arabuluculuk Zorunluluğu
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, tahliye ve alacak talepleri dahil, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir; bu tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir.
- Mevcut sözleşme ve varsa ek protokoller
- Ödeme dekontları ve banka kayıtları
- Emsal taşınmazların güncel kira düzeyine ilişkin veriler
Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalar
En yaygın hata, artış oranını sözleşmedeki döviz veya sabit yüzde üzerinden hesaplayıp yasal tavanı gözden kaçırmaktır. İkinci sık hata, ihtar tarihini kaçırıp yeni bedelin bir sonraki döneme sarkmasıdır. Emsal kira karşılaştırmasında da taşınmazın konumu, yaşı ve niteliği benzer olmalıdır; farklı nitelikteki taşınmazlar tespit talebini zayıflatır.
Kira uyuşmazlıkları, dosyanın özel koşullarına göre farklı sonuçlar doğurabilir. Somut sözleşmenizin şartlarını ve süre hesaplarını bir hukukçuyla değerlendirmeniz, hak kaybını önlemek adına yerinde olur.