Kiraya verenin taşınmazını geri alması ya da kiracının sözleşmeye aykırı davranışı, çoğu zaman tahliye gündemini doğurur. TBK, kiracıyı korumak için tahliyeyi sınırlı ve belirli sebeplere bağlamıştır; keyfî tahliye mümkün değildir.
Tahliyenin Yasal Sebepleri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye ancak kanunda sayılan hallerde istenebilir. Başlıca sebepler şunlardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi üzerine usulüne uygun ihtar ve tahliye talebi
- Malikin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı
- Taşınmazın yeniden inşa veya esaslı onarım gerektirmesi
- Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi
- İki haklı ihtara yol açan davranışlar
İhtar ve Sürelerin Önemi
Tahliye sebeplerinin çoğu, süresinde ve usulüne uygun ihtara ya da belirli sürelere bağlıdır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliyede dava açma süresi kaçırıldığında hak bir sonraki döneme sarkabilir. İhtarın içeriği ve tebliğ tarihi, davanın kaderini doğrudan etkiler.
Arabuluculuk Zorunluluğu
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye talepleri için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu aşama, tarafların makul bir tahliye takvimi ve devir koşullarında uzlaşmasına da imkân verir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir.
İcra ve İnfaz Aşaması
Tahliye kararı kesinleştiğinde ya da geçerli bir tahliye taahhüdü bulunduğunda, taşınmazın boşaltılması icra yoluyla sağlanır. Kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun, ortak alan ve yönetim uyuşmazlıklarında ayrıca gündeme gelebilir. Tahliyenin fiilî aşamasında da usul kurallarına uyulması gerekir.
Her kira ilişkisi, sözleşme içeriği ve tahliye sebebine göre farklı bir yol izler. Somut dosyanızda hangi sebebe dayanabileceğinizi ve süreleri bir hukukçuyla değerlendirmeniz yerinde olur.