Birden fazla kişinin hisseli sahip olduğu taşınmazlarda anlaşmazlık çıktığında, paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme çerçevesinde bu süreçte tespit davasının hazırlık işlevini ele alıyoruz.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Mahkeme önce taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Bölünme fiziksel ve hukuki olarak mümkünse aynen taksim tercih edilir; değilse satış yoluyla paylaştırmaya gidilir. Arsanın imar durumu, üzerindeki yapının niteliği ve pay oranları bu değerlendirmenin merkezindedir.
Tespit Davası Neden Önce Gelir
Taşınmazın sınırları, üzerindeki muhdesatın kime ait olduğu ya da fiili kullanım biçimi tartışmalıysa, ortaklığın giderilmesinden önce bu hususların tespiti dosyayı sağlamlaştırır. Muhdesat aidiyeti belirlenmeden yapılan satış, paydaşlardan birinin emeğini karşılıksız bırakabilir.
Tebligat ve Duruşma Takviminin Etkisi
Ortaklığın giderilmesi davası tüm paydaşlara yöneltilir; taraflardan birine yapılacak tebligatın gecikmesi ya da adres kaydının eksikliği, duruşma ve keşif takvimini uzatabilir. Bu nedenle paydaşların güncel adresleri baştan araştırılmalı, tebligat aşaması yakından izlenmelidir. Aksi halde satış aşamasına geçiş beklenenden geç olabilir.
Süreçte Kritik Noktalar
- Tapu kaydı ve pay oranlarının güncel dökümü
- Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya tesisin kim tarafından meydana getirildiği
- Varsa paydaşlar arasındaki önceki kullanım anlaşmaları
- Keşif ve bilirkişi incelemesinde öne sürülecek iddiaların önceden hazırlanması
Satış Kararı Sonrası ve Uzlaşma
Aynen taksim mümkün olmazsa taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır. Paydaşların önalım ve artırmaya katılma hakları bulunduğundan, satış aşamasının takvimi yakından izlenmelidir. Dava sürerken hisse devri veya birinin diğerlerini ödeyerek tam mülkiyeti alması gibi uzlaşma seçenekleri de her zaman masadadır.
Taşınmazın niteliği ve paydaşların durumu her dosyada farklı sonuç doğurabilir; işlem yapmadan önce tapu kayıtlarınızla birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.