Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar arasındaki dengesizlik, çoğu zaman iki dava türünü karşı karşıya getirir: kiraya verenin başvurduğu tahliye ve güncel kira bedelinin belirlenmesi için açılan kira tespit davası. Türk Borçlar Kanunu ile Türk Medeni Kanununun çizdiği çerçevede bu ikisinin farkı iyi anlaşılmalıdır.
Tahliye Sebepleri Sınırlıdır
Kiraya veren istediği an değil, yalnızca kanunda sayılan sebeplerle tahliye isteyebilir. Bunların başında ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa/imar amacı, kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdü gelir. Her sebep farklı usul ve belge gerektirdiğinden, dava dayanağının baştan doğru seçilmesi belirleyicidir.
Kira Tespiti Nasıl İstenir?
Kira tespit davası, bedelin dönemsel olarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini amaçlar. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde, endeks sınırından bağımsız olarak emsal bedellerin gündeme gelmesi mümkündür. Tespit talebinin sonuç doğuracağı dönem, dava açılış zamanına ve ihtar durumuna bağlıdır.
İhtar ve Belge Zinciri
- Yazılı kira sözleşmesi ve ekleri
- Ödeme geçmişini gösteren banka kayıtları
- Usulüne uygun çekilmiş ihtarname
- Tahliye taahhüdü varsa tarih ve imza incelemesi
İki Yolun Kesişimi
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanundan doğan yükümlülükler, tahliye ve tespit tartışmasını dolaylı etkileyebilir. Örneğin ortak gider uyuşmazlıkları, kira ilişkisinin sürdürülebilirliğine dair ayrı bir gerilim yaratabilir.
Bu içerik genel bilgi sunar. Tahliye sebebinin geçerliliği ve tespit talebinin dönemi olaya göre farklılaştığından, dava öncesi hukuki görüş almanız yerinde olacaktır.