Kira ilişkisinde en sık çatışma noktalarından biri, dönem sonunda uygulanacak kira artışı oranıdır. Tarafların anlaşamadığı hâllerde devreye giren tespit davası, kiranın hukuka uygun düzeyini belirlemenin yoludur.
Artışın Yasal Sınırı
TBK, konut kiralarında yenileme dönemlerinde uygulanacak artışın, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki değişimin oniki aylık ortalamasını aşamayacağını öngörür. Yani sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi, bu sınırın üzerindeki artış geçersizdir. Bu kural, kiracıyı fahiş artışlara karşı korur.
Kira Tespit Davası
Taraflar arasında artış konusunda anlaşma yoksa veya kira bedeli emsallere göre çok düşük kalmışsa, kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Bu davada mahkeme, taşınmazın konumu, durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bedeli belirler. Karar, kural olarak talep edilen dönemden itibaren sonuç doğurur.
Davanın Zamanlaması
Kira tespit davasının hangi dönem için sonuç doğuracağı, davanın açıldığı ana ve kiracıya yapılan ihtara bağlıdır. Yeni dönem başlamadan önce belirli bir süre içinde ihtar çekilmesi, tespit edilen bedelin o dönemden itibaren uygulanmasını sağlayabilir. Bu nedenle:
- Kira başlangıç tarihi ve yenileme dönemleri netleştirilmelidir
- İhtar tarihi belgeyle sabitlenmelidir
- Emsal kira araştırması için veriler toplanmalıdır
Kat Mülkiyeti Bağlantısı
Kiralanan taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölüm ise, 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak alan kullanımı ve aidat yükümlülükleri de kira ilişkisini etkileyebilir. TMK'nın mülkiyet ve komşuluk hukukuna ilişkin ilkeleri, taşınmazın kullanımına dair uyuşmazlıklarda tamamlayıcı rol oynar.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır. Kira dönemi ve ihtar zamanlaması sonucu doğrudan etkilediğinden, tespit davası açmadan önce bir hukukçuyla süreç planlaması yapmanız önerilir.