Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hak durumuna aykırı oluştuğu hâllerde mülkiyetin doğru kişiye geçirilmesini amaçlar. Bu rehber TMK ve TBK ekseninde, kat mülkiyetine tabi taşınmazlar için 634 sayılı Kanunu da gözeterek süre ve hak kaybı noktalarına odaklanır.
Hangi Hâllerde Tapu İptali Gündeme Gelir
Muvazaalı devir, hukuki ehliyetsizlik, hile veya irade sakatlığı, aile konutu şerhinin ihlali ya da miras hukukuna aykırı kazandırmalar tapu iptali sebeplerinin başında gelir. Her sebebin ispat yükü ve dayanacağı hukuki temel farklıdır; bu yüzden dava dilekçesinde talebin hangi geçersizlik hâline dayandığı net kurulmalıdır.
Zamanaşımı ve Süre Meselesi
Ayni hakka dayalı istihkak nitelikli taleplerde mülkiyet hakkının korunması ilke olarak süreye bağlı değildir. Ancak irade sakatlığı, tazminat ya da sözleşmenin iptali gibi kişisel talep içeren durumlarda süre işlemeye başlar ve gecikme hak kaybına yol açar. Bu ayrımın baştan doğru yapılması, davanın kaderini belirler.
Kat Mülkiyetli Taşınmazlarda Özellikler
634 sayılı Kanuna tabi bağımsız bölümlerde, ortak alan ve eklentilere ilişkin uyuşmazlıklar tapu iptali talebiyle iç içe geçebilir. Projeye aykırı yapılan devirler ya da arsa payı düzenlemeleri, ayrı bir hukuki değerlendirme gerektirir.
Davadan Önce Yapılması Gerekenler
- Tapu kayıt ve akit tablosu geçmişiyle birlikte çıkarılır.
- Devir zincirindeki her işlemin tarihi ve tarafları belirlenir.
- Taşınmaza tedbir konulması ihtiyacı değerlendirilir.
- Muhtemel iyi niyetli üçüncü kişi savunmasına karşı delil hazırlanır.
Taşınmaz uyuşmazlıkları kayıt geçmişine ve olayın özüne göre büyük farklılık gösterir; işlem yapmadan önce güncel tapu kaydıyla birlikte hukuki destek almanız önerilir.