Kiraya verenin taşınmazı geri alması ya da kiracının haklarını koruması, büyük ölçüde tahliye usulüne ve buna bağlı sürelere doğru uymaya bağlıdır. TBK'nın kira hükümleri, tahliye için sınırlı ve belirli sebepler öngörür; bu rehber söz konusu yolları ve zaman çizgilerini sadeleştirir.
Tahliye Sebepleri Sınırlıdır
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanunda sayılan sebepler dışında tahliye edilemez. Gereksinim (kendisi, eşi, altsoyu için konut ihtiyacı), yeniden inşa ve imar, kiracının yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kira bedelinin ödenmemesi başlıca sebeplerdir. Her sebebin kendine özgü süre ve usul koşulu vardır.
Sürelerin Zincirlenmesi
- Gereksinim nedeniyle tahliyede, kira döneminin sonuna bağlı belirli bir dava açma penceresi bulunur.
- Kira bedelinin ödenmemesinde, kiracıya usulüne uygun ihtar gönderilmesi ve verilen ödeme süresinin dolması aranır.
- Tahliye taahhüdüne dayanan takip veya davada, taahhütteki tarihin geçmiş olması gerekir.
Bu sürelerden birinin kaçırılması, haklı bir sebep bulunsa dahi davanın reddine yol açabilir.
İhtar ve Tebligatın Önemi
Tahliye davalarının büyük kısmı, ihtarnamenin doğru muhataba ve doğru adrese ulaşmasıyla ayakta durur. Tebligatın usulsüz olması, tüm süreci baştan başlatabilir. Bu nedenle ihtar tarihleri, tebliğ şerhleri ve ödeme kayıtları tek bir dosyada tutulmalıdır.
İcra Yoluyla mı, Dava Yoluyla mı
- Yazılı tahliye taahhüdü veya kira alacağında icra takibi seçilebilir.
- Gereksinim ve yeniden inşa gibi sebeplerde tahliye davası açılır.
- Kiracının itirazı, seçilen yolu doğrudan etkiler ve süreci uzatabilir.
Kiracının Savunma İmkanları
Kiracı; ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını, taahhüdün baskı altında alındığını veya ödemelerin yapıldığını ileri sürebilir. Bu savunmaların da belgeyle desteklenmesi gerekir.
Yazıdaki bilgiler geneldir. Kira ilişkisinin türü ve sözleşme metni sonucu değiştirebileceğinden, tahliye adımından önce sözleşmenizle birlikte hukuki görüş almanız yerinde olur.