Apartman ve site yönetiminde çıkan anlaşmazlıkların çoğu kat mülkiyeti düzeninden kaynaklanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK ve TBK ile birlikte uygulanır; ödenmeyen ortak gider ve projeye aykırı kullanım hâllerinde ihtar çoğu zaman sürecin ilk adımıdır.
Ortak Gider Borcu ve İhtarın Rolü
Kat maliki veya kat irtifakı sahibi, payına düşen ortak gideri ödemekle yükümlüdür. Borcun tahsili için yönetimin yazılı bildirim ve ihtarla borçluyu temerrüde düşürmesi, hem gecikme tazminatı hem de sonraki icra takibi bakımından zemin oluşturur.
Sık Görülen İhtilaf Konuları
- Aidat ve demirbaş giderlerinin paylaşımı
- Projeye ve yönetim planına aykırı tadilat veya kullanım
- Ortak alanların işgali ya da amaç dışı kullanımı
- Yönetici seçimi ve genel kurul kararlarının geçerliliği
Karar Defteri ve Belge Düzeni
Kat malikleri kurulu kararları, karar defterine usulüne uygun geçirilmelidir. Alınan kararlara karşı itiraz belirli sürelere tabi olduğundan, toplantı çağrısı, katılım ve nisap belgeleri dikkatle saklanmalıdır. Belgesiz alınan kararlar ileride kolayca sakatlanabilir.
Rahatsız Edici Kullanım ve Tahammül Sınırı
Bağımsız bölümün, komşuları sürekli rahatsız edecek biçimde kullanılması hâlinde önce ihtar, sonra dava yolu gündeme gelir. Burada belirleyici olan, rahatsızlığın olağan tahammül sınırını aşıp aşmadığının somut delillerle ortaya konmasıdır.
Uzlaşma ve Dava Dengesi
Aynı binada süregelen ilişkiler nedeniyle uzlaşma çoğu zaman dava kadar değerlidir. Yine de ihtarın sonuçsuz kalması hâlinde takip ve dava seçenekleri hazır tutulmalı; süre gerektiren itiraz hakları ihmal edilmemelidir.
Bu açıklamalar geneldir; yönetim planı, tapu durumu ve olayın özellikleri sonucu değiştirebilir. Somut kat mülkiyeti uyuşmazlığınız için hukuki değerlendirme almanız önerilir.