6098 sayılı TBK m.343-346, kira sözleşmesi sürerken kiranın yenilenmesinde uygulanacak kuralları belirler. Kira artışları enflasyon dönemlerinde tartışmalı hale gelir.
Yıllık Artış Sınırı
- Konut kirasında: 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlı (TBK m.344).
- İşyeri kirasında: aynı kural (TBK m.344).
- Geçici düzenlemeler (yıllar itibariyle %25 sınırı gibi).
- Sınır aşılırsa fazla kısım talep edilemez.
5 Yıl Kuralı (TBK m.345)
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süredir devam ediyorsa, taraflar her dönem yenileme sırasında "hâkim kararıyla yeni kira bedeli" talep edebilir. Bu durumda:
- Kira tespit davası açılır.
- Hâkim, emsal kiraları değerlendirir.
- Bilirkişi raporu ile makul kira belirlenir.
- Yeni kira sözleşme yenilemesi tarihinden itibaren geçerli.
Kira Tespit Davasının Açılma Zamanı
- Sözleşmenin yenilenme tarihinden en az 30 gün önce açılmalı.
- Yenileme tarihinden sonra açılırsa bir sonraki yıla etkili.
- Süre kaçırılırsa tek yıllık enflasyon artışı uygulanır.
Bilirkişi ve Emsal Kira
- Aynı bölgedeki benzer taşınmazların kiraları.
- Taşınmazın yaşı, durumu, yüzölçümü.
- Asansör, kalorifer, otopark gibi ek özellikler.
- Pazarlık olanağı / talep durumu.
Yargıtay 6. HD ve HGK — Yerleşik Yaklaşım
6. HD ve HGK, kira tespit davasında "emsal kira"nın sıkı kıyaslamayla belirlenmesi gerektiğini, bilirkişi raporunun gerçek piyasa değerini yansıtmasını, taşınmazın özelliklerinin (asansör, manzara, eski yapı) değerlendirilmesini arar; tek yanlı tahmin yetersizdir.
Kapsam notu: Yukarıdaki değerlendirme, belirli bir karara atıf yapmak yerine uygulamada yerleşik hâle gelmiş genel yaklaşımı özetlemektedir; bu nedenle esas ve karar numarası verilmemiştir. Somut bir dosyada emsal karara dayanılacaksa, ilgili kararın esas ve karar numarasıyla Yargıtay Karar Arama üzerinden teyit edilmesi ve tam metninin incelenmesi gerekir. Her dosyanın olgu örgüsü farklı olduğundan kararların somut olaya uygulanışı dosyaya özgüdür.
Geçici Düzenlemeler — %25 Sınırı
2022-2024 arasında çeşitli kanun değişiklikleri ile konut kirasında %25 sınırı getirildi (geçici). Bu sınır aşan artışlar talep edilemez. 5 yıl kuralı ile birlikte düşünüldüğünde:
- 5 yılı dolduran kiralarda %25 sınırı aşılabilir mi tartışmalı.
- Yargıtay genelde geçici düzenlemenin %25 sınırını esas almıştır.
- Kira tespit davası ile aşan tespit yapılsa da uygulamada %25 sınırı geçerli.
Kiracının Tahliyesi
- Kira tespit davası ile tahliye amacı güdülemez.
- Kiracı yeni belirlenen kirayı ödemezse iki haklı ihtar + tahliye davası.
- 10 yılı dolduran kiracılar için ihtarsız tahliye hakkı (TBK m.347).
Pratik Tavsiyeler — Kiraya Veren
- 5 yılı dolduran kiralar için tespit davası planı.
- Emsal kira araştırması yapın.
- Süre kaçırmayın (30 gün öncesi).
- Bilirkişi raporu için belge hazırlığı.
Pratik Tavsiyeler — Kiracı
- Yıllık artış faturasını TÜFE ile karşılaştırın.
- Aşırı artış talebine itiraz edin.
- Tespit davasında kendi bilirkişi raporunu hazırlayın.
- Anlaşmalı çözüm/uzlaşma değerlendirin.
Kira tespit davaları teknik bilirkişi gerektirir. Gayrimenkul hukuku avukatı önerilir.