Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda kiracı da varsa, iki ayrı süreç aynı anda ilerler: paydaşlar arasındaki ortaklığın giderilmesi davası ve kira ilişkisinden doğan icra takibi ya da tahliye talebi. Bu iki hattın hangi mahkemeye ait olduğu, hangisinin diğerini beklettiği ve hangi delilin nerede kullanılacağı baştan planlanmazsa dosya yıllarca sürüncemede kalır.
İki farklı yargılama, iki farklı görevli merci
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir; bu yetki kuralı kesindir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye ve alacak talepleri ise sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Buna karşılık ilamsız icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve bunun sonucunda tahliye kararı verilmesi icra mahkemesinden istenir. Aynı taşınmaz için üç ayrı dosya numarası dolaşıma girebilir; her birinin usulü ve delil rejimi farklıdır.
Kiracının konumu davada nasıl değerlendirilir?
Kiracı, ortaklığın giderilmesi davasının tarafı değildir; dava paydaşlar arasında görülür. Ancak satış yoluyla giderilmeye karar verilirse, taşınmaz kira sözleşmesiyle birlikte devredilir ve yeni malikin hakları kanunda öngörülen çerçevede doğar. Bu nedenle satış memurluğu aşamasında kiracının fiilî kullanımı, kira bedeli ve sözleşmenin tarihi şartname bilgileri arasında yer alır. Muvazaalı biçimde düşük bedelle ve uzun süreli düzenlenmiş sözleşmeler, satış değerini düşürdüğü gerekçesiyle diğer paydaşlarca tartışma konusu yapılabilir.
İcra yoluyla tahliyede iki ayrı yol
- Kira bedelinin ödenmemesi: Ödeme emri tebliğ edilir, borca itiraz süresi kısadır; konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresi ayrıca belirlenir. Süre içinde ödenmez ve itiraz da edilmezse icra mahkemesinden tahliye istenir.
- Sözleşme süresinin sona ermesi: Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan takipte, taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle verilmiş olması aranır.
Her iki yolda da imza ve tarihe yönelik itirazlar, icra mahkemesinin dar yetkili incelemesinde sonuç doğurabilir; bu durumda uyuşmazlık genel mahkemeye taşınır.
Delil eksikliğinin en pahalı hâli
Bu dosyalarda en sık rastlanan eksiklikler şunlardır:
- Kira sözleşmesinin aslının bulunmaması, yalnızca fotokopiye dayanılması.
- Ödemelerin elden yapılmış olması ve banka dekontuyla eşleştirilememesi.
- Paydaşlar arasındaki fiilî taksim iddiasının krokiyle ve tanıkla desteklenmemesi.
- Taşınmaz üzerindeki muhdesatın kime ait olduğunun ayrıca tespit ettirilmemiş olması.
- Tapu kaydındaki şerhlerin ve intikal görmemiş mirasçılık durumunun dava açılmadan önce güncellenmemesi.
Özellikle mirasçılar arasında intikal tamamlanmadan açılan davada, mahkeme veraset belgesi ve tapu intikali için süre verir; bu da aylık değil yıllık gecikmeye dönüşebilir.
Sıralama stratejisi
Kira alacağı biriktiyse önce icra takibiyle alacağın güvenceye alınması, ardından ortaklığın giderilmesi sürecinin yürütülmesi çoğu dosyada daha etkilidir. Zira satış sonrasında paylaşılacak bedel üzerinde alacak talebi ileri sürmek, ayrı bir çekişme doğurur. Buna karşılık taşınmaz üzerinde acil bir zarar tehlikesi varsa, tedbir talebi ilk adım olarak öne çekilebilir.
Yukarıdaki açıklamalar tipik durumları anlatır; paydaş sayısı, sözleşmenin niteliği ve tapu kaydındaki kısıtlamalar sonucu değiştirebilir. İki süreci birlikte yürütmeden önce dosyanızı bir hukukçuya inceletmeniz isabetli olur.