Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri taşınmazı fiilen kullanıyor ya da taşınmaz kiraya verilmişse, ortaklığın giderilmesi süreci tek başına yürümez. Kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak takipleri paylaşma davasıyla iç içe geçer. Bu rehber, iki sürecin çakıştığı noktalarda takvimin nasıl kurulacağını inceler.
Önce ilişkinin niteliği belirlenir
Taşınmazı kullanan kişi paydaş mı, üçüncü kişi kiracı mı, yoksa paydaşların rızasıyla oturan bir yakın mı sorusunun cevabı izlenecek yolu değiştirir. Paydaşın kendi payı oranında kullanma hakkı bulunduğundan, diğer paydaşların talebi kural olarak tahliye değil ecrimisil ya da kullanma biçiminin düzenlenmesi olur. Üçüncü kişiyle kurulmuş bir kira ilişkisi varsa TBK hükümleri devreye girer ve tahliye ancak kanunda sayılan sebeplere dayanabilir.
Kira bedelinin ödenmemesinde ihtarlı takip
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya süre veren bir ihtar gönderilmesi gerekir; TBK bu süreyi kira sözleşmesinin türüne göre belirler ve konut ile çatılı işyeri kiralarında otuz günden az olamaz. İcra dairesi aracılığıyla gönderilen tahliye talepli ödeme emrinde de bu süre ve ihtar unsurları yer almalıdır. İhtarın içeriğinde hangi aylara ait kira bedelinin istendiği açıkça gösterilmezse, sonraki aşamada talep tartışmalı hâle gelir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara dayanan tahliye imkânı ise ayrı bir sebeptir ve kendi koşullarına tabidir.
İki sürecin çakışması
- Ortaklığın giderilmesi davası açıldığında taşınmazın kullanım durumu keşifle tespit edilir.
- Devam eden bir kira ilişkisi varsa satışın bu ilişkiye etkisi baştan değerlendirilir.
- Kira alacağı takibi paydaşların payları oranında yürütülür.
- Tahliye kararı ile satış takviminin uyumlu ilerlemesi sağlanır.
- Kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda 634 kapsamındaki yönetim planı ve aidat kayıtları dosyaya eklenir.
Delil eksikliği: kim, kimden, ne tahsil etti
Bu dosyalarda en sık görülen boşluk, kira bedellerinin kimin hesabına ödendiğinin belgelenememesidir. Elden ödeme iddiaları, banka dekontu bulunmadığında ispat sorununa dönüşür. Paydaşlar arasında yıllara yayılan tahsilat varsa, ödeme akışının tablolanması ve tapu kayıtları ile pay oranlarının eşleştirilmesi gerekir. Taşınmazın imar durumu ve aynen taksimin mümkün olup olmadığına ilişkin belgeler de paylaşma yönteminin belirlenmesinde etkilidir.
Satış aşamasına geçmeden önce
Aynen taksim talebi varsa bu talebin teknik dayanağı erken hazırlanmalıdır; aksi hâlde süreç doğrudan satış yoluyla paylaşmaya yönelir. Taşınmaz üzerindeki şerh, ipotek ve haciz kayıtları da satıştan önce çıkarılmalıdır.
Bu açıklamalar genel niteliktedir. Taşınmazın hukuki durumu, kira sözleşmesinin türü ve paydaşlar arasındaki fiilî düzen sonucu doğrudan etkilediğinden, adım atmadan önce dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmeniz uygun olur.