Tapu iptal ve tescil talepleri, iddianın gücünden çok elde tutulan kayıtların niteliğine göre sonuçlanır. Taşınmaz uyuşmazlıklarında tarafların anlatımı genellikle birbirine zıttır; ayrımı yapan şey, devrin gerçek iradeyi yansıtıp yansıtmadığını gösteren yazılı izlerdir. Bu rehber TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme ekseninde, ihtarnamenin dosyadaki işlevini ve delil düzenini ele alır.
İhtarname Ne İşe Yarar, Ne İşe Yaramaz
İhtarname tek başına mülkiyeti değiştirmez; ancak üç noktada dosyaya değer katar: karşı tarafın olaydan haberdar edildiği anı sabitler, talebin içeriğini tarih damgalı biçimde kayda geçirir ve sonraki iyi niyet tartışmasında dayanak oluşturur. Bu nedenle ihtar metni genel ifadelerle değil, taşınmazın ada-parsel bilgisi, devrin tarihi ve talep edilen edim açıkça yazılarak hazırlanmalıdır.
Toplanması Gereken Kayıtlar
- Tapu müdürlüğünden alınacak akit tablosu ve taşınmazın tüm tedavül kayıtları
- Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka dekontları ve hesap hareketleri
- Devir tarihindeki emlak vergi değeri ile beyan edilen bedel arasındaki farkı gösteren belgeler
- Taşınmazın kullanımına ilişkin abonelik kayıtları, kira sözleşmeleri, aidat ödemeleri
- Devirden önce ve sonra yapılan yazışmalar, mesajlar, noterden geçmiş taahhütler
Kullanım Olgusunu Görünür Kılmak
Kâğıt üzerindeki malik ile fiilen kullanan kişinin farklı olması, çoğu dosyada en güçlü karinedir. Elektrik ve su aboneliklerinin kimin adına olduğu, yönetim planı kapsamındaki aidatların kim tarafından ödendiği, tadilat ve onarım faturalarının kime kesildiği bu nedenle ayrı bir klasörde toplanmalıdır. Bina ortak alanlarına ilişkin defterler kat mülkiyeti rejimi bakımından ayrıca incelenir.
Yargılama Sırasında Riski Azaltmak
Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali dosyanın en somut riskidir; bu nedenle tedbir talebi dava dilekçesiyle birlikte, gerekçesi somutlaştırılarak ileri sürülür. Bedelin gerçek değerle uyumunun tartışılacağı dosyalarda keşif ve bilirkişi incelemesi talebi baştan yazılmalı, bilirkişiye sorulacak sorular önceden hazırlanmalıdır.
Tanık anlatımı çoğu zaman tek başına yeterli görülmez; tanığın beyanı banka kaydı, tapu tarihi veya yazışma gibi bir belgeyle örtüştüğünde ağırlık kazanır. Bu nedenle tanık listesi, hangi tanığın hangi belgeyi desteklediği not edilerek düzenlenmelidir.
Yazılanlar genel bilgi amacı taşır. Her taşınmazın sicil geçmişi ve devir biçimi kendine özgü olduğundan, işlem yapmadan önce dosyanızı bir avukatla birlikte incelemeniz önerilir.